Bontási engedélyre Magyarországon három esetben van szükség: műemléket érintő bontásnál, helyi építészeti örökségvédelemmel érintett épület bontásánál, valamint zártsorú vagy ikres beépítésnél, ha a bontandó épület fala vagy alapozása a szomszédos épülettel határos. Minden más esetben – így egy szabadon álló családi ház vagy melléképület elbontásánál – nem kell bontási engedélyt kérni. Maga a hatósági eljárás illetékmentes; a költséget a tervezői és szakértői munka adja.
Mennyibe kerül a bontási engedély ügyintézése?
A bontási engedélyezési eljárásért a hatóság nem kér illetéket. Amit fizetsz, az a kérelemhez kötelezően csatolandó építészeti-műszaki dokumentáció, a statikus szakvéleménye és az ÉTDR-ügyintézés díja. A dokumentációs tételek ugyanazok, mint a fennmaradási engedély ügyintézésénél – az alábbi díjak a fennmaradási engedély ügyintézés oldalunkon közölt, azonos munkára vonatkozó tételekből származnak, bruttó értékben.
| Tétel | Ár (bruttó) |
|---|---|
| Hatósági eljárási illeték | 0 Ft (illetékmentes) |
| ÉTDR feltöltés, kérelem benyújtása | 39 000 Ft |
| Műszaki leírás | 40 000 Ft |
| Településképi vélemény ügyintézése (helyi védettség esetén) | 45 000 Ft |
| Statikus szakvélemény bontási engedélyezéshez | 105 000 – 287 500 Ft |
A statikus szakvéleményének fenti sávja a rendszerünkben szereplő statikus szakvélemény-díjakból származik (5 szakember árlistája, medián 168 250 Ft) – kis minta, ezért inkább nagyságrendként érdemes kezelni, mint pontos árként.
A bontás kivitelezése ettől külön tétel. A rendszerünkben 826 épületbontással foglalkozó szakember adta meg a saját díját erre a munkára: a tipikus ár 5 000 Ft/㎡, az ajánlatok zöme (a 10. és 90. percentilis között) 2 000 és 15 000 Ft/㎡ közé esik, az épület szerkezetétől, a gépi hozzáférhetőségtől és a törmelék elszállításától függően. Erről részletesen az épületbontás árak oldalon írunk.
Mikor kell bontási engedély, és mikor nem?
A hatályos szabályozás – az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet – három esetet sorol fel. Ez fontos változás: a korábbi, 2012-es eljárási rendeletre hivatkozó leírások ma már elavultak.
Bontási engedély alapján végezhető:
- műemléket érintő bontási tevékenység;
- helyi építészeti örökségvédelemmel érintett építmény, építményrész bontása;
- zártsorúan vagy ikresen épített építmény bontása, ha annak fala vagy alapozása a szomszédos épülettel határos.
Ha a bontandó épület egyik kategóriába sem esik – például szabadon álló családi ház, garázs, gazdasági épület a saját telken –, akkor nem kell sem engedélyt kérni, sem bejelentést tenni a bontáshoz. Ez a gyakorlatban a bontások többségét jelenti.
Egy gyakori félreértés: a bontási engedély hiánya nem jelenti azt, hogy nincs más teendő. A bontás után az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez akkor is kérned kell hatósági bizonyítványt, és a keletkezett hulladékról is nyilvántartást kell vezetni.
Mit kell mellékelni a bontási engedély iránti kérelemhez?
A kérelmet elektronikusan, az ÉTDR rendszeren keresztül kell benyújtani, és mellékelni kell hozzá az építészeti-műszaki dokumentációt. Helyi védettséggel érintett épület bontásánál emellett a bontást engedélyezésre javasoló településképi véleményt is csatolni kell, vagy – ha a vélemény ellen kifogással éltek – az állami főépítész kifogás tárgyában hozott véleményét.
A hatóság az elbírálás során többek között azt vizsgálja, hogy a bontást jogszabály vagy ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem tiltja-e, és hogy a tervezett bontás nem veszélyezteti-e a csatlakozó vagy szomszédos épületek állékonyságát. Zártsorú beépítésnél gyakorlatilag ez az a pont, ami miatt statikus bevonása elkerülhetetlen – a szakvélemény nélkül a kérelem nem támasztható alá.
Ha a bontás után építkezni is fogsz, a két kérelmet egyszerre kell benyújtani: a jogszabály szerint ha az építési tevékenységhez bontási engedély is szükséges, azt az építési engedély iránti kérelemmel egy időben kell kérni, és a hatóság a két döntést egybefoglalja. Ez időt spórol, de azt is jelenti, hogy a bontási és az építési tervdokumentációnak együtt kell készen állnia.
Mennyi ideig tart a bontási engedélyezési eljárás?
Az ügyintézési határidő 25 nap, és 35 nap, ha az eljárás során szakkérdést is vizsgálni kell. Ilyen szakkérdés például az azbeszttartalom: ha a bontással érintett építmény azbesztet tartalmaz, a hatóság a munkavédelmi hatáskörében eljáró vármegyei kormányhivatalt is bevonja.
A határidőbe nem számít bele az eljárás felfüggesztésének vagy szünetelésének ideje, és a hiánypótlásra adott idő sem. A gyakorlatban ezért érdemes a dokumentációt hiánytalanul beadni: egyetlen hiánypótlás több hetet csúsztathat a kezdésen.
A bontást csak a végleges bontási engedély birtokában lehet megkezdeni, az engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentáció alapján, az engedély hatályának időtartama alatt.
Mi a teendő a bontás befejezése után?
A bontás befejezésének tényét magát nem kell bejelenteni az építésügyi hatóságnak. Két dolgot viszont el kell intézni:
- Hatósági bizonyítvány: az ingatlan-nyilvántartásban történő változás átvezetéséhez az építésügyi hatóságtól hatósági bizonyítványt kell kérni. E nélkül a lebontott épület papíron tovább él, ami később adásvételnél és hitelügyintézésnél okoz problémát.
- Bontási hulladék nyilvántartó lap: a jogszabályban meghatározott mennyiségű és minőségű hulladék keletkezése esetén a ténylegesen képződött hulladékról nyilvántartó lapot kell készíteni, és azt a területi hulladékgazdálkodási hatósághoz benyújtani.
Ha a telken új épület is épül, a földmérő ezután készíti el az épület törlési vázrajzot – ez a lépés az ingatlan-nyilvántartási rendezés része, és a bontási engedélyre (vagy annak hiányában a hatósági bizonyítványra) épül.
Mit mutatnak a valós bontási ajánlatkérések?
Az elmúlt 12 hónapban 508 bontással kapcsolatos ajánlatkérés érkezett hozzánk, és ezek szövegében visszatérően ugyanaz a néhány bizonytalanság jelenik meg. A leggyakoribb: az ügyfél nem tudja, kell-e egyáltalán engedély – jellemzően úgy fogalmaz, hogy „bontási engedélyem még nincs meg", miközben az épülete alapján nem is lenne rá szüksége.
A második visszatérő minta a bontás és építés összekapcsolása: a régi ház elbontása és az új tervezése ugyanabban a projektben van, de a két engedélyt külön ügyként kezelik – holott a jogszabály szerint egyszerre kell kérni őket.
A harmadik a szomszédos épület kérdése: zártsorú vagy ikres beépítésnél derül ki menet közben, hogy statikus szakvéleményre is szükség lesz. Ez az a tétel, ami a legnagyobb egyedi költség a listán, és amivel érdemes előre számolni.
Két tipikus helyzet a beérkezett kérésekből:
- Bontás és építés egy projektben. Egy XVI. kerületi ügyfél egy meglévő, 80 négyzetméteres, egyemeletes házat bővíttetne és ráépítést tervez – a tervezőtől egyszerre kérte a bontási engedélyt, a terveket és az építési engedélyt. Ez az a helyzet, amire a jogszabály az egybefoglalt döntést előírja.
- Árazás az engedély előtt. Egy másik ügyfél egy garázsépület bontására kért árajánlatot azzal, hogy a munka még nem aktuális, és bontási engedélye sincs. Szabadon álló garázsnál jellemzően nem is lesz rá szüksége – a kérdést viszont érdemes tisztázni, mielőtt bárki dokumentációt rendel.
Gyakori kérdések a bontási engedélyről
Kell-e bontási engedély egy családi ház lebontásához?
Szabadon álló családi ház esetén jellemzően nem. Bontási engedély csak akkor kell, ha az épület műemlék, helyi védettség alatt áll, vagy zártsorú, illetve ikres beépítésben olyan fal vagy alapozás érintett, amely a szomszédos épülettel határos.
Kell-e bontási engedély melléképülethez vagy garázshoz?
Önálló, szabadon álló melléképület vagy garázs bontásához nem kell engedély. Ha viszont a garázs a szomszéd épületéhez csatlakozik, és a bontás a közös falat vagy alapozást érinti, akkor engedélyköteles.
Mennyibe kerül a bontási engedély?
Maga az eljárás illetékmentes. A költséget a dokumentáció adja: az ÉTDR-ügyintézés jellemzően 39 000 Ft, a műszaki leírás 40 000 Ft, a statikus szakvéleménye pedig 105 000–287 500 Ft, ha szükség van rá.
Mennyi idő alatt adják ki a bontási engedélyt?
Az ügyintézési határidő 25 nap, szakkérdés vizsgálata esetén 35 nap. A hiánypótlás ideje ebbe nem számít bele.
Mi történik, ha engedély nélkül bontok?
Engedélyköteles esetben az engedély nélküli bontás jogszerűtlen építési tevékenységnek minősül, amelyet a hatóság szankcionálhat. Műemlék vagy helyi védett épületnél ez különösen súlyos, mert a bontás visszafordíthatatlan – az eredeti állapot nem állítható helyre.
Ki készítheti el a bontási dokumentációt?
Az építészeti-műszaki dokumentációt jogosultsággal rendelkező tervező készítheti; a hatóság az elbírálás során külön vizsgálja a tervező jogosultságát. Az állékonysági kérdésekhez statikus bevonása szükséges.
Mi a különbség a bontási engedély és a hatósági bizonyítvány között?
A bontási engedély a bontás megkezdéséhez kell, engedélyköteles esetben. A hatósági bizonyítvány a bontás után igazolja, hogy az épület megszűnt – erre az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez van szükség, függetlenül attól, hogy kellett-e engedély.
