A használatbavételi eljárás maga nem illetékköteles, és az ügyintézési határidő 15 nap – a költséget nem a hatóság, hanem a kérelemhez kötelezően csatolandó dokumentumok adják: a földmérő változási vázrajza és új épületnél az energetikai tanúsítvány. Ami a legtöbb építtetőt meglepi: ha az eljárásban nincs szakkérdés, a hatóság hallgatással is tudomásul veheti a használatbavételt, és az épület a kérelem beérkezését követő első munkanaptól számított 20. nap után használatba vehető.
Mennyibe kerül a használatbavételi engedély?
A hatósági eljárás díjmentes; amit fizetsz, azt a kötelező mellékletek elkészítése teszi ki. Az alábbi árakat a JóSzaki rendszerében regisztrált szakemberek adták meg a saját árlistájukban – soronként feltüntettük, hány szakember árából származnak. A „tipikus" a medián, a sáv a 10. és 90. percentilis közötti tartomány.
| Tétel | Tipikus ár | Jellemző sáv | Minta |
|---|---|---|---|
| Hatósági eljárási illeték | 0 Ft | nem illetékköteles | — |
| Változási vázrajz (földmérő) | 100 000 Ft | 90 000 – 200 000 Ft | 19 szakember |
| Energetikai tanúsítvány (új épületnél kötelező) | 47 500 Ft | 31 500 – 67 500 Ft | 38 szakember |
| Műszaki ellenőri közreműködés | 50 000 Ft | 32 500 – 82 500 Ft | 54 szakember |
| Mérnöki tanácsadás, ügyintézés | 30 000 Ft | 20 000 – 45 000 Ft | 46 szakember |
Ha szakhatóság közreműködése is szükséges, annak külön jogszabályban meghatározott igazgatási szolgáltatási díja lehet. A bírósági felülvizsgálat – ha a döntést megtámadják – 30 000 Ft illeték, amelyet utólag, a bíróság felhívására kell megfizetni.
Mennyi idő alatt adják ki a használatbavételi engedélyt?
Az ügyintézési határidő 15 nap. Ha az eljárás során szakkérdést is vizsgálni kell, 35 nap; a 400 ㎡-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építményeknél pedig 75 nap. A határidő a kérelem megérkezését követő első munkanapon indul.
A hallgatás itt nem elutasítás, hanem jóváhagyás. Ha szakkérdés vizsgálatára nincs szükség, a hatóság a használatbavételt 15 napon belül hallgatással tudomásul veheti, és erről értesítést bocsát ki. Ha a határidőben nem tagadja meg a tudomásulvételt és nem tiltja meg a használatot, akkor az építmény a kérelem beérkezését követő első munkanaptól számított 20. napot követően használatba vehető.
Egy fontos részlet ehhez: ha a hatóság hallgatással veszi tudomásul a használatbavételt, a hiányzó munkálatok elvégzésére külön, önálló határozatban kötelezheti az építtetőt. A hallgatás tehát nem jelenti azt, hogy minden készen van.
Mit kell benyújtani a használatbavételi kérelemhez?
A kérelmet az építtető nyújtja be az ÉTDR-en keresztül, még a használatbavétel előtt. Két dolgot a kérelemmel egy időben kell elintézni, és ezek jellemzően külön szakembert igényelnek:
- Változási vázrajz. Új épületnél, vagy meglévő épület olyan bővítésénél, amely az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban változást eredményez, az ingatlanügyi hatóság érvényes záradékával ellátott változási vázrajzot fel kell tölteni az OÉNY-be. Ezt földmérő készíti.
- Energetikai tanúsítvány. A 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet hatálya alá tartozó új épületnél az építtetőnek az energetikai tanúsítványt az OÉNY-ben ki kell állíttatnia.
Ezen felül a kérelemhez mellékelni kell – esettől függően – a következőket:
- zöldfelületi tanúsítvány, ha az építési engedély iránti kérelmet 2025. március 31-ét követően nyújtották be, és a zöldinfrastruktúra-kormányrendelet szerint ez az eset fennáll;
- a fővállalkozó kivitelező halála vagy megszűnése esetén építésügyi műszaki szakértő nyilatkozata;
- lejárt hatályú építési engedély alapján, a tízéves intézkedési határidőnél régebben befejezett építménynél műszaki szakértő nyilatkozata arról, hogy az építmény szakszerűen épült és biztonságosan használható;
- bővítés esetén energetikai számítás vagy tanúsítvány – ha a bővítmény hasznos alapterülete meghaladja a meglévő épület alapterületének 100%-át, akkor a teljes épületre.
Mikor vehető ténylegesen használatba az épület?
Az épület csak a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásulvételét követően használható – és ott, ahol a kéményseprő-ipari tevékenységről szóló törvény ezt előírja, szén-monoxid-érzékelő felszerelése után.
A hatóság az eljárás során többek között azt vizsgálja, hogy a használatbavételhez szükséges járulékos építmények megvalósultak-e, a felvonulási épületet elbontották-e, a környezetrendezést elvégezték-e, és új épületnél feltöltötték-e az energetikai tanúsítványt az OÉNY-be.
Ütemezett építkezésnél nem kell megvárni a teljes befejezést: egy telken, egy építési engedély alapján ütemezetten megépített több építményre külön-külön, ütemenként is kérhető a használatbavétel. Ha az engedély több építményre szól, de nincs ütemezve, akkor is kérhető építményenként – feltéve, hogy az adott építmény önállóan is alkalmas a rendeltetésszerű és biztonságos használatra.
Mi a teendő, ha régi az építési engedély?
Ez a leggyakoribb bonyodalom. Ha az építési engedély hatálya lejárt, és az ingatlant az engedély jogosultja időközben értékesítette, a használatbavételi kérelmet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos – több tulajdonos esetén a tulajdonosok közössége – is benyújthatja. Nem kell tehát megkeresni az eredeti építtetőt.
Ha az építmény a tízéves intézkedési határidőnél régebben készült el, a kérelemhez építésügyi műszaki szakértő nyilatkozata is kell arról, hogy az épület szakszerűen épült és biztonságosan használható. Ilyenkor gyakran érdemes előbb tisztázni, hogy egyáltalán használatbavételi vagy inkább fennmaradási engedély eljárásra van-e szükség – a kettő nem cserélhető fel, és rossz úton indulva hónapok mennek el.
Mit kérnek tőlünk használatbavétel ügyében?
Az építészeknek küldött ajánlatkérések 2,3%-a érinti a használatbavételt, és a kérdések túlnyomó része nem az új építkezésekről szól, hanem régen elkezdett, félbemaradt vagy dokumentáció nélkül maradt ügyekről. Tipikus eset: egy felújítást és tetőtér-beépítést még a 2000-es évek közepén engedélyeztettek, később fennmaradási és továbbépítési engedély is készült, és most kellene lezárni a folyamatot.
A másik visszatérő szál a földmérőknél jelenik meg: változási vázrajz készítése és földhivatali benyújtása egy régen bővített családi házra. Ez ugyanannak a folyamatnak a másik fele – a vázrajz nélkül a használatbavétel nem zárható le, és az ingatlan-nyilvántartás sem követi a valóságot.
Gyakori kérdések a használatbavételi engedélyről
Mennyibe kerül a használatbavételi eljárás?
Maga az eljárás nem illetékköteles. A költséget a mellékletek adják: a változási vázrajz jellemzően 90 000 – 200 000 Ft, az energetikai tanúsítvány 31 500 – 67 500 Ft, az ügyintézés és mérnöki közreműködés 20 000 – 45 000 Ft.
Mennyi a használatbavételi eljárás határideje?
15 nap. Szakkérdés vizsgálata esetén 35 nap, 400 ㎡-nél nagyobb kereskedelmi építménynél 75 nap.
Mi történik, ha a hatóság nem válaszol?
Ha szakkérdés vizsgálatára nincs szükség, a hallgatás tudomásulvételt jelent: ha a hatóság a határidőben nem tagadja meg a tudomásulvételt és nem tiltja meg a használatot, az épület a kérelem beérkezését követő első munkanaptól számított 20. nap után használatba vehető.
Kell-e energetikai tanúsítvány a használatbavételhez?
Új épületnél igen: a 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet hatálya alá tartozó új épületnél az építtetőnek a kérelem benyújtásával egy időben ki kell állíttatnia az energetikai tanúsítványt az OÉNY-ben. Bővítésnél energetikai számítás vagy tanúsítvány szükséges a bővítményre.
Ki kérheti a használatbavételt, ha eladták az ingatlant?
Ha az építési engedély hatálya lejárt és az ingatlant az engedély jogosultja értékesítette, a kérelmet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos, több tulajdonos esetén a tulajdonosok közössége is benyújthatja.
Használatba vehető-e az épület részlegesen?
Igen. Egy telken, egy építési engedély alapján ütemezetten megépített több építményre külön-külön, ütemenként is kérhető a használatbavétel; ütemezés hiányában építményenként is, ha az adott építmény önállóan is alkalmas a biztonságos használatra.
