Villamos biztonsági felülvizsgálat mikor kötelező? Lakóépületben legalább 6 évente, és külön akkor is, ha a lakást eladják vagy bérbeadják — kivéve, ha van 6 évnél nem régebbi minősítő irat.
A lényeg röviden
- A vizsgálatot a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet melléklete, a VMBSZ írja elő. A régi érintésvédelmi és szabványossági felülvizsgálatot a 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelet vonta össze egyetlen eljárásba, 2020. július 31-i hatállyal.
- Lakóépületben legalább 6 évente kell elvégezni (VMBSZ 1.13.2. e), munkahelyen, kommunális épületben és 32 A fölötti berendezésen 3 évente (1.13.2. d).
- Eladáskor és bérbeadáskor külön is kell, ha nincs 6 évnél frissebb minősítő irat (1.13.2. f) — ez a leggyakrabban félreértett pont.
- A 32 A / 30 mA kivétel (1.13.3) csak az időszakos vizsgálat alól ment fel, és csak „bérleménynek nem minősülő" lakásra. Eladáskor nem alkalmazható.
- A rendelet nem nevez meg szankciót a hiányzó felülvizsgálatért. Ezért él a „nincs következménye" tévhit — a következmény viszont nem bírság, hanem szerződéses és biztosítási.
- A JóSzakin több mint 3 100 valós ajánlatkérés érkezett erre a témára 2012 óta; a kérések 23,2%-a jegyzőkönyvet, 21,4%-a ingatlan-adásvételt említ.
- A tipikus munka nem ház, hanem lakás: ahol szerepelt alapterület, ott a medián 55 m².
Mi az a villamos biztonsági felülvizsgálat, és miben más, mint a régi érintésvédelmi felülvizsgálat?
A villamos biztonsági felülvizsgálat a villamos berendezés részletes, méréseket és azok számszerű kiértékelését is tartalmazó ellenőrzése, amelyet csak különleges erősáramú szakképzettséggel rendelkező szakember végezhet. A meghatározás szó szerint így szerepel a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet mellékletében, a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatban (VMBSZ). A rendelet hatályos szövege a Nemzeti Jogszabálytárban is elérhető.
A gyakorlatban a legtöbb félreértés abból fakad, hogy sokan még a régi fogalmakat használják. 2020. július 31-ig két külön eljárás létezett: az áramütés elleni védelem vizsgálata (köznyelven érintésvédelmi felülvizsgálat) és a szabványossági felülvizsgálat. A 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelet ezt a kettőt vonta össze egyetlen, mindenre kiterjedő vizsgálatba. A változás szakmai hátterét a Lánglovagok tűzvédelmi szaklap és a Magyar Napelem Napkollektor Szövetség is részletesen ismertette.
| 2020. július 31. előtt | Ma | Mit jelent a változás |
|---|---|---|
| Érintésvédelmi (áramütés elleni védelem) felülvizsgálat | Villamos biztonsági felülvizsgálat | Egyetlen eljárás, egyetlen jegyzőkönyv. A régi elnevezéseket a köznyelv és sok szolgáltató is használja még, de jogszabályi tartalma már nincs. |
| Szabványossági felülvizsgálat | ||
| Szerelői ellenőrzés | Megszűnt | Önálló eljárásként nem létezik többé. |
Ha tehát az ügyvéd „érintésvédelmit" kér, a hatályos elnevezésű villamos biztonsági felülvizsgálat jegyzőkönyve az, amit át kell adni. A két szó ugyanarra a papírra utal.
Mikor kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat?
Két, egymástól független eset van: az időszakos vizsgálat, amely naptár szerint jár, és az eseményhez kötött vizsgálat, amelyet a bérbeadás vagy a tulajdonosváltás vált ki. A kettőt gyakran összekeverik, és ebből származik a legtöbb rossz döntés.
| Mire | Milyen gyakran | Hivatkozás |
|---|---|---|
| Lakóépület villamos berendezése | legalább 6 évente | 1.13.2. e) |
| Munkahely és kommunális épület villamos berendezése, valamint a nagy teljesítményű (fázisonként 32 A, illetve 50 kW fölötti) berendezések — a lakóépületek kivételével | 3 évente | 1.13.2. d) |
| Egyéb, fentebb nem említett épület | 6 évente | 1.13.2. g) |
| Robbanásveszélyes közegben lévő helyhez kötött berendezés | 3 évente | 1.13.2. c) |
| Fi-relé működésének próbagombos ellenőrzése (üzemeltetői feladat) | legalább évente | VMBSZ, üzemeltetői kötelezettség |
Lakóépületnél a 6 év a mérvadó. A 3 éves ciklus a munkahelyekre, kommunális épületekre és a nagy teljesítményű berendezésekre szól; a lakóépületek villamos berendezése ebből kivételt képez, és rá az 1.13.2. e) pontja szerinti 6 éves gyakoriság érvényes. A rendelet szövege ezen a ponton több alkalommal módosult, ezért társasházi közös hálózat vagy nagyobb betáplálás esetén érdemes a felülvizsgálóval konkrétan egyeztetni, melyik alpont alá esik az adott berendezés.
Az eseményhez kötött esetet a rendelet így fogalmazza meg:
Vagyis a kötelezettség nem az eladás tényéből fakad, hanem abból, hogy van-e érvényes papír. Ha 6 éven belül készült minősítő irat, nem kell újat csináltatni. Ha nincs, akkor a tulajdonosváltás önmagában kiváltja a vizsgálatot — függetlenül attól, hogy a naptár szerinti 6 év még nem telt el.
Kire vonatkozik a 32 A / 30 mA kivétel, és miért nem ment fel eladáskor?
A VMBSZ tartalmaz egy kivételt, amely nagyon sok átlagos lakásra illik — és pontosan ezért érdemes tudni, hogy meddig terjed. A szöveg szó szerint:
Két megkötés van benne, és mindkettő könnyen átnézhető. Az első: a mentesség szövege az „időszakos" felülvizsgálatra szól. Az 1.13.2. f) pontja, vagyis a bérbeadás és a tulajdonosváltás, nem időszakos, hanem eseményhez kötött eset — arra a kivétel nem vonatkozik. A második: a kivétel csak a „bérleménynek nem minősülő" lakásra igaz, tehát kiadott lakásra eleve nem alkalmazható.
A leggyakoribb hibás következtetés. „A lakásomban 16 amperes biztosítékok vannak és van Fi-relé, tehát nekem nem kell felülvizsgálat." Ez a hatévenkénti időszakos vizsgálatra igaz lehet. Eladáskor és bérbeadáskor viszont nem — ott az 1.13.2. f) pontja a mérvadó, és azt a kivétel nem írja felül.
A kivétel feltételeit egyébként érdemes tényleg megnézni, nem feltételezni. A túláramvédelem értéke a kismegszakítón szerepel — erről a kismegszakító típusai és amper-méretei szóló összefoglalónk segít. A 30 mA-es érzékenység pedig nem minden Fi-relénél adott; a működésével és bekötésével a Fi-relé bekötéséről szóló írásunk foglalkozik.
Mi történik, ha nincs meg a felülvizsgálat? Van-e szankció?
Erre a kérdésre a legőszintébb válasz kétrészes, és a legtöbb cikk csak az egyik felét mondja el. A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet nem nevez meg bírságot, díjat vagy hatósági következményt a hiányzó felülvizsgálatért. A kötelezettséget és a felelősség telepítését rögzíti, a jogkövetkezményt nem.
Ez magyarázza, miért él makacsul a „papíron kell, a valóságban nincs következménye" meggyőződés. Egy szegedi lakáseladási szálban éppen ez kapta a legtöbb szavazatot:
A megfogalmazás a bírság tekintetében nem téves — csak hiányos. A tényleges kockázat nem hatósági, hanem szerződéses és biztosítási:
- Az adásvételnél az ügyvéd kéri. A hiányzó irat nem bírságot hoz, hanem a szerződéskötés elakadását vagy a birtokbaadás csúszását.
- Kellékszavatosság. Ha a vevő utólag rejtett villamos hibát talál, az eladó helyzetét lényegesen rontja, ha nem tud érvényes minősítő iratot felmutatni.
- Biztosítási vita tűz vagy káresemény után. A saját ajánlatkéréseink között ez visszatérő indok: a kérések 6,0%-a kifejezetten biztosítás miatt érkezett.
- Társasházban közösségi felelősség. A közös tulajdonú hálózat vizsgálata a közösség dolga, és itt a 6 éves ciklus a lakóközösségre is fut.
A rendelet szövegén túl tehát nem az a helyes kérdés, hogy „megbírságolnak-e", hanem hogy kinek kell majd bizonyítania valamit, ha probléma lesz.
Hogyan zajlik a vizsgálat, és mennyi ideig tart?
Egy átlagos lakás vizsgálata néhány óra, és a jegyzőkönyv jellemzően ugyanazon a napon vagy pár napon belül elkészül. Az eljárás nem szemrevételezés: mérésekből és azok kiértékeléséből áll, ezért a szakembernek külön erősáramú képesítéssel kell rendelkeznie.
A vizsgálat tipikus tartalma: szemrevételezés és a szerelés szabványosságának ellenőrzése, a védővezető folytonosságának mérése, szigetelési ellenállás mérése, a hurokellenállás mérése (leold-e időben a védelem), a Fi-relé kioldási áramának és idejének mérése, valamint a földelési ellenállás mérése, ahol értelmezhető. Ezek eredménye számszerűen bekerül a jegyzőkönyvbe.
Fontos, hogy egy friss szerelés sem garancia. Egy gyakorló felülvizsgáló a saját, 47 pontot kapott AMA-jában ezt így írta le:
Ugyanő a leggyakoribb megrendelői tévhitet is megnevezi: „»Ide nem kell VBF, mert új a hálózat...« De kell, rendelet alapján kivitelező felelőssége ezt megcsináltatni, de érdemes a megrendelőnek független felülvizsgálót keresnie. Új szerelés nem garancia a jó szerelésre". A fürdőszobai földelés és a zónahatárok kérdéséhez a fürdőszobai villanyszerelés szabványairól és érintésvédelmi zónáiról szóló írásunk ad hátteret.
Mit kell tartalmaznia a jegyzőkönyvnek, és honnan tudod, hogy valós?
A minősítő irat akkor használható, ha a mérési eredményeket számszerűen tartalmazza, nem csak egy „megfelelt" pecsétet. Ez a vevő szempontjából a legfontosabb ellenőrzés, és a felülvizsgálói AMA-ban is ez volt az egyik legfelkapottabb kérdés: „Honnét tudom eldönteni egy jegyzőkönyvről hogy valós ha veszek egy lakást?"
A saját adataink szerint ez nem elszigetelt aggály. A JóSzakira beérkezett, felülvizsgálattal kapcsolatos ajánlatkérések közül 23,2% kifejezetten a jegyzőkönyvet, igazolást vagy tanúsítványt említi — ez a leggyakoribb motívum, gyakoribb, mint maga az adásvétel.
Mit nézz meg egy átvett jegyzőkönyvön?
- Dátum. 6 évnél nem régebbi legyen a tulajdonosváltás időpontjához képest.
- A felülvizsgáló azonosítható legyen névvel és képesítés megjelölésével — az eljárás külön erősáramú szakképzettséghez kötött.
- Számszerű mérési eredmények: szigetelési ellenállás, hurokellenállás, a Fi-relé kioldási ideje és árama. Ha nincsenek benne számok, az irat nem az, aminek látszik.
- A vizsgált berendezés azonosítása: a cím és a konkrét berendezés, ne általánosságok.
- Minősítés és hibalista, a feltárt hiányosságokkal. A „megfelelt" önmagában, hibalista és mérések nélkül, gyenge irat.
Vevőként érdemes külön mérlegelni. Ha a lakást amúgy is felújítod, a hálózat cseréje után új vizsgálat lesz szükséges. Ha viszont beköltözöl és nem nyúlsz a villanyhoz, az átvett minősítő irat a te érvényes papírod is lesz — 6 évig.
Mi van, ha „nem megfelelő" minősítést kap a lakás?
A bukás nem hatósági ügy, hanem hibalista. A felülvizsgáló rögzíti a feltárt hiányosságokat, ezeket ki kell javítani, majd az érintett részt újra kell vizsgálni. A folyamat gyakorlati kérdései — mennyibe kerül a javítás, arányos-e a hibalista, kell-e mindent egyszerre — nemzetközileg is a leggyakoribb vitatéma: az angol nyelvterületen az EICR (Electrical Installation Condition Report) bukása körül pontosan ugyanezek a szálak futnak, gyakran több tucat hozzászólással.
Két kérdés az, amit a magyar tartalmak szinte soha nem tárgyalnak:
- Kell-e a teljes vizsgálatot újra fizetni? A javítás utáni ellenőrzés jellemzően a hibás részre irányul, nem a teljes eljárás megismétlése — ezt viszont érdemes a megrendelés előtt tisztázni, mert a szolgáltatók gyakorlata különbözik.
- Alkudhat-e a vevő a hibalistával? A hibalista ténybeli alapot ad az áralkuhoz, hiszen a javítás költsége számszerűsíthető. A minősítő irat ezért nem csak kötelező papír, hanem tárgyalási eszköz is — mindkét irányban.
Ha a hibalista tényleges szerelést igényel, annak költségkeretéhez a villanyszerelés áraink adnak tájékozódási pontot.
Miért ugrott meg ennyire a felülvizsgálatok iránti igény?
Mert 2020-ban jogszabály hozta létre az igényt. A bérbeadáshoz és tulajdonosváltáshoz kötött vizsgálatot a 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelet illesztette a VMBSZ-be, 2020. július 31-i hatállyal — és a kereslet ettől a ponttól kezdett emelkedni.
Ezt két, egymástól független adatsoron látjuk. Az egyik a saját piacterünk: a JóSzakira 2012 óta több mint 3 100 olyan ajánlatkérés érkezett, amelyben a felülvizsgálat, az érintésvédelem vagy a jegyzőkönyv szerepelt. Ezek éves megoszlása:
| Év | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 (7 hó) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ajánlatkérés | 93 | 96 | 103 | 162 | 331 | 1 261 | 548 |
A másik a keresési érdeklődés: a „villamos biztonsági felülvizsgálat" kifejezésre 2020 augusztusában nagyságrendileg százas keresésszám jutott havonta, 2025 őszén viszont már ezres nagyságrendű csúcs volt mérhető. A két adatsor ugyanarra a jogszabályi fordulópontra mutat — és mindkettőn látszik, hogy ősszel a legnagyobb az érdeklődés, nyáron a legkisebb.
Az ajánlatkérések tartalma azt is megmutatja, miért keresnek szakembert. A leggyakoribb indokok, a kérések szövege alapján:
| Miért kérik | A kérések aránya |
|---|---|
| Jegyzőkönyv, igazolás vagy tanúsítvány kell | 23,2% |
| Ingatlan adásvétele, eladása | 21,4% |
| Társasház, lakóközösség | 8,9% |
| Biztosítás | 6,0% |
| Sürgős, határidős | 5,7% |
| Hatósági vagy hivatali ellenőrzés | 5,3% |
| Üzlet, iroda, telephely | 4,4% |
| Bérbeadás, albérlet | 1,9% |
| Napelemes rendszer miatt | 1,9% |
A méretadat is beszédes: ahol a kérésben szerepelt alapterület (1 341 esetben), ott a medián 55 m² volt, az esetek felében 40 és 74 m² között. A tipikus munka tehát nem családi ház, hanem társasházi lakás — ezért is érdemes a panellakások villanyszerelési sajátosságait ismerni, ha ilyen ingatlanról van szó.
Mennyibe kerül, és kit érdemes megkérdezni?
Az ár a berendezés méretétől, az áramkörök számától és az ingatlan típusától függ, ezért itt egyetlen szám félrevezető lenne. A jelenlegi tájékoztató árakat a villamos biztonsági felülvizsgálat áraink között tartjuk frissen; ha a régi elnevezéssel keresel, az érintésvédelmi felülvizsgálat árai ugyanezt az eljárást takarják.
A szakemberválasztás nehezebb kérdés, mint az ár — és erre a felülvizsgálói AMA legtöbb pontot kapott kérdése is rámutat: „Hogyan lehet laikusként »jól választani« villanyszerelőt? Az sem garancia ha valaki szolgáltatónál regisztrált villanyszerelő". Két gyakorlati szempont segít: a felülvizsgálat külön erősáramú képesítéshez kötött, tehát ezt érdemes konkrétan megkérdezni, és a regisztrált villanyszerelő státusz önmagában más dolgot igazol, mint a felülvizsgálói jogosultság.
Kérj ajánlatot felülvizsgálatra
Írd le, mekkora az ingatlan és mire kell a jegyzőkönyv — a villanyszerelők között kereshetsz szakembert, Budapesten a budapesti villanyszerelők között is.
Gyakran ismételt kérdések
Meddig érvényes a villamos biztonsági felülvizsgálat jegyzőkönyve?
Lakóépületben 6 évig: a VMBSZ 1.13.2. e) pontja legalább 6 évenkénti vizsgálatot ír elő, és az 1.13.2. f) pontja is 6 évnél nem régebbi minősítő iratot kér tulajdonosváltáskor. Munkahelyen, kommunális épületben és 32 A fölötti berendezésen 3 év a ciklus.
Ugyanaz az érintésvédelmi felülvizsgálat és a villamos biztonsági felülvizsgálat?
Ma egyetlen eljárás létezik, a villamos biztonsági felülvizsgálat. A régi érintésvédelmi és szabványossági felülvizsgálatot a 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelet vonta össze. A köznyelv és sok szolgáltató még a régi nevet használja, de ugyanarra a jegyzőkönyvre utal.
Kötelező a felülvizsgálat lakás eladásakor?
Igen, ha nincs 6 évnél nem régebbi minősítő irat. A VMBSZ 1.13.2. f) pontja a bérbeadáshoz és a tulajdonosváltáshoz köti a vizsgálatot, pontosan erre a feltételre. Ha van érvényes irat, nem kell újat készíteni.
Ha van Fi-relém és 16 amperes biztosítékom, mentesülök?
Az időszakos vizsgálat alól igen, ha a lakás nem bérlemény, a túláramvédelem fázisonként legfeljebb 32 A, és a védelem legfeljebb 30 mA érzékenységű Fi-relével biztosított (VMBSZ 1.13.3.). Eladáskor és bérbeadáskor viszont nem: arra az esetre a kivétel nem vonatkozik.
Van-e bírság, ha nincs meg a felülvizsgálat?
A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet nem nevez meg bírságot vagy hatósági szankciót. A tényleges kockázat szerződéses és biztosítási: az ügyvéd kérni fogja az adásvételnél, hiánya a kellékszavatosság megítélését rontja, és káresemény után biztosítási vitát okozhat.
Mennyi ideig tart egy lakás felülvizsgálata?
Egy átlagos lakásnál néhány óra, és a jegyzőkönyv jellemzően aznap vagy pár napon belül elkészül. Az eljárás mérésekből áll, nem szemrevételezésből, ezért különleges erősáramú szakképzettséget igényel.
Mit tegyek, ha „nem megfelelő" minősítést kapott a lakás?
A felülvizsgáló hibalistát ad; a feltárt hiányosságokat ki kell javítani, majd az érintett részt újra ellenőrizni. Érdemes előre tisztázni, hogy a javítás utáni ellenőrzés a hibás részre szól-e vagy a teljes eljárás megismétlése.
Társasházban kinek kell elvégeztetnie?
A közös tulajdonban lévő hálózat vizsgálata a lakóközösség feladata, a 6 éves ciklussal. A lakáson belüli berendezés a tulajdonosé. A JóSzakira beérkező kérések 8,9%-a társasházi vagy lakóközösségi kontextust említ.
Módszertan és forráskezelés. A cikk minden jogi állítása az elsődleges forrásból származik: a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet és mellékletének (VMBSZ) hatályos szövegéből, a Hatályos Jogszabályok Gyűjteményéből visszaellenőrizve, a módosító 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelettel együtt. A rendeleti szövegrészeket szó szerint idézzük, alpont-hivatkozással.
Mivel a téma jogi és biztonsági érintettségű, közösségi hozzászólást szándékosan nem használunk jogi állítás alátámasztására. A Reddit-idézetek kizárólag azt dokumentálják, mit hisznek és mit kérdeznek az érintettek — a jogi választ minden esetben a rendelet adja. Az idézetek szó szerintiek, a „legtöbb pontot kapott" megjelölést a szálon belüli pontszámok alapján ellenőriztük.
A saját adat 3 185 olyan JóSzaki-ajánlatkérés szövegelemzése, amely 2012. január 2. és 2026. augusztus 4. között érkezett villanyszerelő szakmára, és a felülvizsgálat, érintésvédelem vagy jegyzőkönyv kifejezést tartalmazta. Az arányok mintázatkeresésen alapulnak, ezért egy kérés több kategóriába is eshet. Az adatot kizárólag aggregáltan közöljük: egyetlen egyedi eset, idézet vagy azonosítható megrendelői helyzet sem szerepel a cikkben. Árstatisztikát szándékosan nem közlünk ebből a halmazból, mert az elfogadott árajánlatok száma (9) statisztikai következtetéshez túl kevés.