Ajánlatkérő
Precíz, részletes és gyors munkát végzett korrekt árban.
Fekete Ákos E.V.
5.0
1 megbízás · 1 értékelés
Ingatlan értékbecslés Ingatlanközvetítő
Országosan kiszállok
13 órával ezelőtt volt itt.
Ajánlatot kérek tőle
Egy perc és neked nem kerül semmibe
+36 1 443 3777 / 10021
Hívj fel a mellékemen!
Milyen telefonszám ez?
Üdvözlöm! Fekete Ákos vagyok a NOIR Ingatlaniroda ingatlanvagyon értékelője, értékbecslője. Szakterületem, Magyarország teljes területén, az ingatlannyilvántartásba bejegyzett, termőföldnek minősülő vagy nem minősülő lakó-és üdülőingatlanok, építési telkek, ipari, kereskedelmi és üzleti ingatlanok értékbecslése, A mostani kialakult helyzetben nehéz egy ingatlan pontos piaci értékét és helyzetét meghatározni ebben tudok segítséget nyújtani önnek. Célom az ingatlantulajdonosok és befektetők igényeit maximálisan kiszolgálni, és megfelelő szakmai háttérrel támogatott módszerek alkalmazásával megtalálni mindenki számára a legkedvezőbb megoldást. Hiszem és vallom, hogy a siker segítséggel célravezetőbb, ebben szeretnék az ön partnere lenni és együttműködést felajánlani ingatlanvagyona értékelésében.
Ajánlatkérő
2024. 04. 29. 06:50
Precíz, részletes és gyors munkát végzett korrekt árban.
Szaki válasza:
Nagyon szépen köszönöm , ilyen ügyféllel könnyű dolgozni. Gyors, rugalmas , precíz megbízó !
Családi ház, ikerház, sorház, nyaraló
25 000 Ft - 45 000 Ft / darab
A megadott árak bruttóban értendők, 0% áfa tartalommal. A díjak nem tartalmazzák a tulajdoni lap és a helyszínrajz díját. Debrecen táblától 40 forint/km a kiszállás díja.
Napjainkban, az Európai Unióban és Magyarországon, alapvetően háromféle módszert használnak az ingatlanok piaci értékének meghatározásakor:
• A piaci összehasonlító értékadatok elemzésén alapuló értékelés: A piaci összehasonlító megközelítés módszerének lényege az, hogy a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyak összehasonlításra kerülnek az értékmeghatározás tárgyát képező ingatlannal. Az összehasonlítás körébe vont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti különbözőségek ismeretében kiigazításokkal kell tenni ilyen eltérésekre, mint pl. az értékesítés vagy ajánlat feltételei, az ingatlan fekvése, fizikai és gazdasági jellemzői, használati módja és az értéknek az ingatlantól független összetevői. Az igy kapott számítások eredményei kijelölik azt a tartományt, amelyben a vizsgált ingatlanérték majd elhelyezkedik.
• Hozamszámításon alapuló értékelés: Azoknak az ingatlanoknak értékelésére, melyek funkciójuk alapján bevételt termelnek vagy bevételtermelővé tehetők széles körben használják a hozamszámitáson alapuló megközelítés. Lényege, hogy az ingatlan várható tiszta bevételeiből vezetik le az ingatlanra, mint befektetési formára vonatkozó mutatót, a nettó jelenértéket (NPV, Net Present Value). Az ingatlanértékelés nettó jelenértéke - kíegye3nsúlyozott piaci körülmények között - az ingatlan piaci értékének a legjobb közelítése. A hozamszámításon alapuló megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy összefüggés van az ingatlan bevételtermelő képessége és értéke között. E megközelítés szerint a bevételt az alábbi két módszer valamelyikével alakítjuk át értékké. Ezek közvetlen tőkésítés és a hozam tőkésítése. KŐZVETLEN Tőkésítés A jelen érlékbecslésben alkalmazott közvetlen tőkésítés esetében egy év várható bevételét alakítjuk át értékké úgy, hogy elosztjuk a becsült bevételt egy megfelelő tényezővel. A kiválasztott ráta reprezentálja a bevétel és a piacon megfigyelt trendek közötti kapcsolatot. Éves nettó bevétel Hozamráta HOZAM TŐKÉSITÉSE A szóban forgó ingatlanfejlesztési és - hasznosítási projekt pénzügyi-gazdasági elemzésére a jövőbeni hozamokra épülő diszkontált cash flow (DCF) módszer adott lehetőséggel. A hozam alapú megközelítés a nemzetközi gyakorlatban elte~edt eljárás, mely arra az elvre épül, hogy a befektetőt elsősorban a beruházásból származó haszon, az abból várható hozam érdekli. A hozamok mérésére a nemzetközi gyakorlatnak megfelelően a cash flow, azaz nettó „pénzjövedelem mutatót használjuk. A cash flow a vállalkozás által létrehozott pénzáramlás, azaz a vállalkozás pénzjövedelme. Ennek megfelelően az értékeléshez általunk használt technika a diszkontált cash flow (DCF) módszer. A DCF módszer két lényeges eleme: • A jövőbeli hozamok előrejelzése • Az előre jelzett hozamokkal kapcsolatos kockázat meghatározása és az ennek megfelelő mértékű diszkontráta kiválasztása, majd diszkontálás, azaz a hozamok jelenérlékének kiszámítása A leírtak alapján a vállalkozás nettó hozama matematikai formulával kifejezve a következő: NJÉ" =" Cf, + Mé f;( (l + d)' (l +d)" Ahol: NJÉ nettó jelenérték Cft előre jelzett cash flow al. évben n az előrejelzés éveinek száma d diszkont-százalék értéke Mé az előrejelzés végén (n+1. év végén) számított maradványérték A DCF módszerrel kapcsolatos legfontosabb fogalmak a következők: Érlékbecslési ismeretek 3. Műemléki Ingatlanok Értékelése A cash flow kimutatás: Pénzeszközök áramlása! kimutatás a beruházási projekt pénzügyi helyzetéről. Azt mutatja, hogy a pénzeszközök megfelelő mennyiségben képződnek-e és megfelelő időben állnak-e rendelkezésre. Ellenkező esetben a beruházási döntéseknél meg kell fontolni a tervezett beruházás egyéb lehetséges alternatíváinak a vizsgálatát, esetleg a beruházás megvalósításának elvetését. Jelenérték-számítás: Az előre jelzett cash flow-t egy megfelelően kiválasztott leszámítolásai rátával diszkontáljuk, hogy megludjuk, a jövőben várható hozamok milyen értéket képviselnek a jelenben. Az előrejelzés időhorizontja: A beruházások pénzügyi megvalósulásának elemzésénél általában 10-15 évre készítünk részletes előrejelzést a beruházással létrehozni kívánt vállalkozás pénzügyi helyzetéről. Jelen esetben 14 év volt a tervezés időtávja, tekintettel a kivitelezési munkák várható 3 éves elhúzódására. Az időtartam meghatározásánál a beruházás jellegétől függő időtartamot vettünk figyelembe. Maradványérlék. A fenti időtávú előrejelzést kővető évekre azt feltételezzük, hogy a prognózis utolsó évének eredménye változatlan értéken a végtelenségig folytatódik. A nettó pénzjövedelmek eme végtelen sorának a megfelelő leszámítolási rátával történő diszkontálásával lehet kiszámítani a maradványértéket. Ez esetben az utolsó év korrigált nettó pénz jövedelmét tőkésítve határoztuk meg a projekt maradványértékét. Számításainkat jelen értéken végezzük el, oly módon, hogy feltételeztük, az infláció mértéke a költségekben és a bevételekben azonos mértékben lesz jelen. A nettó jelenérték (NPV, NJÉ) a várható jövőbeni hozamok mai abszolút nagyságáról ad felvilágosítást, tartalmát tekintve a befektetett tőke és a várható hozamok különbségének az összege, azonos időpontra át számított pénzértékben kifejezve. A belső megtérülési ráta (IRR), amely érték megmutatja, hogy adott költség és bevételi struktúra mellett mekkora a fejlesztés (hasznosítás) valós hozama, vagyis a befektetés kamata. A DCF elemzéssel egyrészt arra kerestünk választ, hogy a befektetői hozamelvárások teljesülnek-e, illetve azok teljesülése esetén mennyi az ingatlan értéke, amelyet egy befektető még hajlandó kifizetni.
• Költségalapú értékelés: A DRCV módszer lényege az, hogy speciális jellegű ingatlanok esetében, amikor ingatlanpiaci forgalom hiányában, azok speciális volta miatt összehasonlító adatok nem, vagy csak korlátozottan beszerezhetők, az ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál az ingatlan értékét annak egyes összetevői értékeinek összegzésével határozza meg. Pontosítva, az ingatlan értéke a telek összehasonlító piaci adatok elemzésével meghatározott értékének és a felépítmények avulással jelen esetben csak fizikai) csökkentett újraelőállítási értékének összegével határozható meg. Speciális jellegű ingatlanok vonzatában ez a módszer megfelelő biztonsággal alkalmazható, de fokozott körültekintést, ingatlanpiaci, és beruházási ismereteket igényel. Költség alapú értékelésnél (Depreciated Replacement Cost Value) az ingatlanérték a következő képlet, illetve algoritmus szerint kerül meghatározásra: INGATLANÉRTÉK = (Újraelőállítási ÉRTÉK - AVULÁS) + TELEK FORGALMI ÉRTÉKE Az újraelőállítási érték Az újraelőállítási érték azzal az összes költséggel egyezik meg, amelyért egy funkciójában, teljesítőképességében és megjelenésében azonos eszköz az értékelt eszköz helyén működőképesen előállítható. (Alapterület) x (becsült építési költség) m2.re vetítve Az avulás számbavétele Az avulás meghatározása átlagos avultságjelző százalékszámmal, mely az épület tényleges értékváltozásának felel meg, azt tükrözi. Fejlesztési terület, üzlethelyiség, műhely, iroda, telephely
35 000 Ft - 200 000 Ft / darab
A megadott árak bruttóban értendők, 0% áfa tartalommal. A díjak nem tartalmazzák a tulajdoni lap és a helyszínrajz díját. Debrecen táblától 40 forint/km a kiszállás díja.
Napjainkban, az Európai Unióban és Magyarországon, alapvetően háromféle módszert használnak az ingatlanok piaci értékének meghatározásakor:
• A piaci összehasonlító értékadatok elemzésén alapuló értékelés: A piaci összehasonlító megközelítés módszerének lényege az, hogy a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyak összehasonlításra kerülnek az értékmeghatározás tárgyát képező ingatlannal. Az összehasonlítás körébe vont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti különbözőségek ismeretében kiigazításokkal kell tenni ilyen eltérésekre, mint pl. az értékesítés vagy ajánlat feltételei, az ingatlan fekvése, fizikai és gazdasági jellemzői, használati módja és az értéknek az ingatlantól független összetevői. Az igy kapott számítások eredményei kijelölik azt a tartományt, amelyben a vizsgált ingatlanérték majd elhelyezkedik.
• Hozamszámításon alapuló értékelés: Azoknak az ingatlanoknak értékelésére, melyek funkciójuk alapján bevételt termelnek vagy bevételtermelővé tehetők széles körben használják a hozamszámitáson alapuló megközelítés. Lényege, hogy az ingatlan várható tiszta bevételeiből vezetik le az ingatlanra, mint befektetési formára vonatkozó mutatót, a nettó jelenértéket (NPV, Net Present Value). Az ingatlanértékelés nettó jelenértéke - kíegye3nsúlyozott piaci körülmények között - az ingatlan piaci értékének a legjobb közelítése. A hozamszámításon alapuló megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy összefüggés van az ingatlan bevételtermelő képessége és értéke között. E megközelítés szerint a bevételt az alábbi két módszer valamelyikével alakítjuk át értékké. Ezek közvetlen tőkésítés és a hozam tőkésítése. KŐZVETLEN Tőkésítés A jelen érlékbecslésben alkalmazott közvetlen tőkésítés esetében egy év várható bevételét alakítjuk át értékké úgy, hogy elosztjuk a becsült bevételt egy megfelelő tényezővel. A kiválasztott ráta reprezentálja a bevétel és a piacon megfigyelt trendek közötti kapcsolatot. Éves nettó bevétel Hozamráta HOZAM TŐKÉSITÉSE A szóban forgó ingatlanfejlesztési és - hasznosítási projekt pénzügyi-gazdasági elemzésére a jövőbeni hozamokra épülő diszkontált cash flow (DCF) módszer adott lehetőséggel. A hozam alapú megközelítés a nemzetközi gyakorlatban elte~edt eljárás, mely arra az elvre épül, hogy a befektetőt elsősorban a beruházásból származó haszon, az abból várható hozam érdekli. A hozamok mérésére a nemzetközi gyakorlatnak megfelelően a cash flow, azaz nettó „pénzjövedelem mutatót használjuk. A cash flow a vállalkozás által létrehozott pénzáramlás, azaz a vállalkozás pénzjövedelme. Ennek megfelelően az értékeléshez általunk használt technika a diszkontált cash flow (DCF) módszer. A DCF módszer két lényeges eleme: • A jövőbeli hozamok előrejelzése • Az előre jelzett hozamokkal kapcsolatos kockázat meghatározása és az ennek megfelelő mértékű diszkontráta kiválasztása, majd diszkontálás, azaz a hozamok jelenérlékének kiszámítása A leírtak alapján a vállalkozás nettó hozama matematikai formulával kifejezve a következő: NJÉ" =" Cf, + Mé f;( (l + d)' (l +d)" Ahol: NJÉ nettó jelenérték Cft előre jelzett cash flow al. évben n az előrejelzés éveinek száma d diszkont-százalék értéke Mé az előrejelzés végén (n+1. év végén) számított maradványérték A DCF módszerrel kapcsolatos legfontosabb fogalmak a következők: Érlékbecslési ismeretek 3. Műemléki Ingatlanok Értékelése A cash flow kimutatás: Pénzeszközök áramlása! kimutatás a beruházási projekt pénzügyi helyzetéről. Azt mutatja, hogy a pénzeszközök megfelelő mennyiségben képződnek-e és megfelelő időben állnak-e rendelkezésre. Ellenkező esetben a beruházási döntéseknél meg kell fontolni a tervezett beruházás egyéb lehetséges alternatíváinak a vizsgálatát, esetleg a beruházás megvalósításának elvetését. Jelenérték-számítás: Az előre jelzett cash flow-t egy megfelelően kiválasztott leszámítolásai rátával diszkontáljuk, hogy megludjuk, a jövőben várható hozamok milyen értéket képviselnek a jelenben. Az előrejelzés időhorizontja: A beruházások pénzügyi megvalósulásának elemzésénél általában 10-15 évre készítünk részletes előrejelzést a beruházással létrehozni kívánt vállalkozás pénzügyi helyzetéről. Jelen esetben 14 év volt a tervezés időtávja, tekintettel a kivitelezési munkák várható 3 éves elhúzódására. Az időtartam meghatározásánál a beruházás jellegétől függő időtartamot vettünk figyelembe. Maradványérlék. A fenti időtávú előrejelzést kővető évekre azt feltételezzük, hogy a prognózis utolsó évének eredménye változatlan értéken a végtelenségig folytatódik. A nettó pénzjövedelmek eme végtelen sorának a megfelelő leszámítolási rátával történő diszkontálásával lehet kiszámítani a maradványértéket. Ez esetben az utolsó év korrigált nettó pénz jövedelmét tőkésítve határoztuk meg a projekt maradványértékét. Számításainkat jelen értéken végezzük el, oly módon, hogy feltételeztük, az infláció mértéke a költségekben és a bevételekben azonos mértékben lesz jelen. A nettó jelenérték (NPV, NJÉ) a várható jövőbeni hozamok mai abszolút nagyságáról ad felvilágosítást, tartalmát tekintve a befektetett tőke és a várható hozamok különbségének az összege, azonos időpontra át számított pénzértékben kifejezve. A belső megtérülési ráta (IRR), amely érték megmutatja, hogy adott költség és bevételi struktúra mellett mekkora a fejlesztés (hasznosítás) valós hozama, vagyis a befektetés kamata. A DCF elemzéssel egyrészt arra kerestünk választ, hogy a befektetői hozamelvárások teljesülnek-e, illetve azok teljesülése esetén mennyi az ingatlan értéke, amelyet egy befektető még hajlandó kifizetni.
• Költségalapú értékelés: A DRCV módszer lényege az, hogy speciális jellegű ingatlanok esetében, amikor ingatlanpiaci forgalom hiányában, azok speciális volta miatt összehasonlító adatok nem, vagy csak korlátozottan beszerezhetők, az ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál az ingatlan értékét annak egyes összetevői értékeinek összegzésével határozza meg. Pontosítva, az ingatlan értéke a telek összehasonlító piaci adatok elemzésével meghatározott értékének és a felépítmények avulással jelen esetben csak fizikai) csökkentett újraelőállítási értékének összegével határozható meg. Speciális jellegű ingatlanok vonzatában ez a módszer megfelelő biztonsággal alkalmazható, de fokozott körültekintést, ingatlanpiaci, és beruházási ismereteket igényel. Költség alapú értékelésnél (Depreciated Replacement Cost Value) az ingatlanérték a következő képlet, illetve algoritmus szerint kerül meghatározásra: INGATLANÉRTÉK = (Újraelőállítási ÉRTÉK - AVULÁS) + TELEK FORGALMI ÉRTÉKE Az újraelőállítási érték Az újraelőállítási érték azzal az összes költséggel egyezik meg, amelyért egy funkciójában, teljesítőképességében és megjelenésében azonos eszköz az értékelt eszköz helyén működőképesen előállítható. (Alapterület) x (becsült építési költség) m2.re vetítve Az avulás számbavétele Az avulás meghatározása átlagos avultságjelző százalékszámmal, mely az épület tényleges értékváltozásának felel meg, azt tükrözi. Lakó- és üdülőövezeti telek kiszállás nélkül és kiszálással
15 000 Ft - 20 000 Ft / darab
A megadott árak bruttóban értendők, 0% áfa tartalommal. A díjak nem tartalmazzák a tulajdoni lap és a helyszínrajz díját. Debrecen táblától 50 forint/km a kiszállás díja.
Napjainkban, az Európai Unióban és Magyarországon, alapvetően háromféle módszert használnak az ingatlanok piaci értékének meghatározásakor:
• A piaci összehasonlító értékadatok elemzésén alapuló értékelés: A piaci összehasonlító megközelítés módszerének lényege az, hogy a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyak összehasonlításra kerülnek az értékmeghatározás tárgyát képező ingatlannal. Az összehasonlítás körébe vont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti különbözőségek ismeretében kiigazításokkal kell tenni ilyen eltérésekre, mint pl. az értékesítés vagy ajánlat feltételei, az ingatlan fekvése, fizikai és gazdasági jellemzői, használati módja és az értéknek az ingatlantól független összetevői. Az igy kapott számítások eredményei kijelölik azt a tartományt, amelyben a vizsgált ingatlanérték majd elhelyezkedik.
• Hozamszámításon alapuló értékelés: Azoknak az ingatlanoknak értékelésére, melyek funkciójuk alapján bevételt termelnek vagy bevételtermelővé tehetők széles körben használják a hozamszámitáson alapuló megközelítés. Lényege, hogy az ingatlan várható tiszta bevételeiből vezetik le az ingatlanra, mint befektetési formára vonatkozó mutatót, a nettó jelenértéket (NPV, Net Present Value). Az ingatlanértékelés nettó jelenértéke - kíegye3nsúlyozott piaci körülmények között - az ingatlan piaci értékének a legjobb közelítése. A hozamszámításon alapuló megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy összefüggés van az ingatlan bevételtermelő képessége és értéke között. E megközelítés szerint a bevételt az alábbi két módszer valamelyikével alakítjuk át értékké. Ezek közvetlen tőkésítés és a hozam tőkésítése. KŐZVETLEN Tőkésítés A jelen érlékbecslésben alkalmazott közvetlen tőkésítés esetében egy év várható bevételét alakítjuk át értékké úgy, hogy elosztjuk a becsült bevételt egy megfelelő tényezővel. A kiválasztott ráta reprezentálja a bevétel és a piacon megfigyelt trendek közötti kapcsolatot. Éves nettó bevétel Hozamráta HOZAM TŐKÉSITÉSE A szóban forgó ingatlanfejlesztési és - hasznosítási projekt pénzügyi-gazdasági elemzésére a jövőbeni hozamokra épülő diszkontált cash flow (DCF) módszer adott lehetőséggel. A hozam alapú megközelítés a nemzetközi gyakorlatban elte~edt eljárás, mely arra az elvre épül, hogy a befektetőt elsősorban a beruházásból származó haszon, az abból várható hozam érdekli. A hozamok mérésére a nemzetközi gyakorlatnak megfelelően a cash flow, azaz nettó „pénzjövedelem mutatót használjuk. A cash flow a vállalkozás által létrehozott pénzáramlás, azaz a vállalkozás pénzjövedelme. Ennek megfelelően az értékeléshez általunk használt technika a diszkontált cash flow (DCF) módszer. A DCF módszer két lényeges eleme: • A jövőbeli hozamok előrejelzése • Az előre jelzett hozamokkal kapcsolatos kockázat meghatározása és az ennek megfelelő mértékű diszkontráta kiválasztása, majd diszkontálás, azaz a hozamok jelenérlékének kiszámítása A leírtak alapján a vállalkozás nettó hozama matematikai formulával kifejezve a következő: NJÉ" =" Cf, + Mé f;( (l + d)' (l +d)" Ahol: NJÉ nettó jelenérték Cft előre jelzett cash flow al. évben n az előrejelzés éveinek száma d diszkont-százalék értéke Mé az előrejelzés végén (n+1. év végén) számított maradványérték A DCF módszerrel kapcsolatos legfontosabb fogalmak a következők: Érlékbecslési ismeretek 3. Műemléki Ingatlanok Értékelése A cash flow kimutatás: Pénzeszközök áramlása! kimutatás a beruházási projekt pénzügyi helyzetéről. Azt mutatja, hogy a pénzeszközök megfelelő mennyiségben képződnek-e és megfelelő időben állnak-e rendelkezésre. Ellenkező esetben a beruházási döntéseknél meg kell fontolni a tervezett beruházás egyéb lehetséges alternatíváinak a vizsgálatát, esetleg a beruházás megvalósításának elvetését. Jelenérték-számítás: Az előre jelzett cash flow-t egy megfelelően kiválasztott leszámítolásai rátával diszkontáljuk, hogy megludjuk, a jövőben várható hozamok milyen értéket képviselnek a jelenben. Az előrejelzés időhorizontja: A beruházások pénzügyi megvalósulásának elemzésénél általában 10-15 évre készítünk részletes előrejelzést a beruházással létrehozni kívánt vállalkozás pénzügyi helyzetéről. Jelen esetben 14 év volt a tervezés időtávja, tekintettel a kivitelezési munkák várható 3 éves elhúzódására. Az időtartam meghatározásánál a beruházás jellegétől függő időtartamot vettünk figyelembe. Maradványérlék. A fenti időtávú előrejelzést kővető évekre azt feltételezzük, hogy a prognózis utolsó évének eredménye változatlan értéken a végtelenségig folytatódik. A nettó pénzjövedelmek eme végtelen sorának a megfelelő leszámítolási rátával történő diszkontálásával lehet kiszámítani a maradványértéket. Ez esetben az utolsó év korrigált nettó pénz jövedelmét tőkésítve határoztuk meg a projekt maradványértékét. Számításainkat jelen értéken végezzük el, oly módon, hogy feltételeztük, az infláció mértéke a költségekben és a bevételekben azonos mértékben lesz jelen. A nettó jelenérték (NPV, NJÉ) a várható jövőbeni hozamok mai abszolút nagyságáról ad felvilágosítást, tartalmát tekintve a befektetett tőke és a várható hozamok különbségének az összege, azonos időpontra át számított pénzértékben kifejezve. A belső megtérülési ráta (IRR), amely érték megmutatja, hogy adott költség és bevételi struktúra mellett mekkora a fejlesztés (hasznosítás) valós hozama, vagyis a befektetés kamata. A DCF elemzéssel egyrészt arra kerestünk választ, hogy a befektetői hozamelvárások teljesülnek-e, illetve azok teljesülése esetén mennyi az ingatlan értéke, amelyet egy befektető még hajlandó kifizetni.
• Költségalapú értékelés: A DRCV módszer lényege az, hogy speciális jellegű ingatlanok esetében, amikor ingatlanpiaci forgalom hiányában, azok speciális volta miatt összehasonlító adatok nem, vagy csak korlátozottan beszerezhetők, az ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál az ingatlan értékét annak egyes összetevői értékeinek összegzésével határozza meg. Pontosítva, az ingatlan értéke a telek összehasonlító piaci adatok elemzésével meghatározott értékének és a felépítmények avulással jelen esetben csak fizikai) csökkentett újraelőállítási értékének összegével határozható meg. Speciális jellegű ingatlanok vonzatában ez a módszer megfelelő biztonsággal alkalmazható, de fokozott körültekintést, ingatlanpiaci, és beruházási ismereteket igényel. Költség alapú értékelésnél (Depreciated Replacement Cost Value) az ingatlanérték a következő képlet, illetve algoritmus szerint kerül meghatározásra: INGATLANÉRTÉK = (Újraelőállítási ÉRTÉK - AVULÁS) + TELEK FORGALMI ÉRTÉKE Az újraelőállítási érték Az újraelőállítási érték azzal az összes költséggel egyezik meg, amelyért egy funkciójában, teljesítőképességében és megjelenésében azonos eszköz az értékelt eszköz helyén működőképesen előállítható. (Alapterület) x (becsült építési költség) m2.re vetítve Az avulás számbavétele Az avulás meghatározása átlagos avultságjelző százalékszámmal, mely az épület tényleges értékváltozásának felel meg, azt tükrözi. Fogadok munkát
Fekete Ákos E.V.
Ingatlan értékbecslés · Ingatlanközvetítő
Fekete Ákos E.V.
Ingatlan értékbecslés · Ingatlanközvetítő
Üdvözlöm! Fekete Ákos vagyok a NOIR Ingatlaniroda ingatlanvagyon értékelője, értékbecslője. Szakterületem, Magyarország teljes területén, az ingatlannyilvántartásba bejegyzett, termőföldnek minősülő vagy nem minősülő lakó-és üdülőingatlanok, építési telkek, ipari, kereskedelmi és üzleti ingatlanok értékbecslése, A mostani kialakult helyzetben nehéz egy ingatlan pontos piaci értékét és helyzetét meghatározni ebben tudok segítséget nyújtani önnek. Célom az ingatlantulajdonosok és befektetők igényeit maximálisan kiszolgálni, és megfelelő szakmai háttérrel támogatott módszerek alkalmazásával megtalálni mindenki számára a legkedvezőbb megoldást. Hiszem és vallom, hogy a siker segítséggel célravezetőbb, ebben szeretnék az ön partnere lenni és együttműködést felajánlani ingatlanvagyona értékelésében.
Mutass többet
Áraim
Családi ház, ikerház, sorház, nyaraló
25 000 Ft - 45 000 Ft / darab
A megadott árak bruttóban értendők, 0% áfa tartalommal. A díjak nem tartalmazzák a tulajdoni lap és a helyszínrajz díját. Debrecen táblától 40 forint/km a kiszállás díja.
Napjainkban, az Európai Unióban és Magyarországon, alapvetően háromféle módszert használnak az ingatlanok piaci értékének meghatározásakor:
• A piaci összehasonlító értékadatok elemzésén alapuló értékelés: A piaci összehasonlító megközelítés módszerének lényege az, hogy a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyak összehasonlításra kerülnek az értékmeghatározás tárgyát képező ingatlannal. Az összehasonlítás körébe vont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti különbözőségek ismeretében kiigazításokkal kell tenni ilyen eltérésekre, mint pl. az értékesítés vagy ajánlat feltételei, az ingatlan fekvése, fizikai és gazdasági jellemzői, használati módja és az értéknek az ingatlantól független összetevői. Az igy kapott számítások eredményei kijelölik azt a tartományt, amelyben a vizsgált ingatlanérték majd elhelyezkedik.
• Hozamszámításon alapuló értékelés: Azoknak az ingatlanoknak értékelésére, melyek funkciójuk alapján bevételt termelnek vagy bevételtermelővé tehetők széles körben használják a hozamszámitáson alapuló megközelítés. Lényege, hogy az ingatlan várható tiszta bevételeiből vezetik le az ingatlanra, mint befektetési formára vonatkozó mutatót, a nettó jelenértéket (NPV, Net Present Value). Az ingatlanértékelés nettó jelenértéke - kíegye3nsúlyozott piaci körülmények között - az ingatlan piaci értékének a legjobb közelítése. A hozamszámításon alapuló megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy összefüggés van az ingatlan bevételtermelő képessége és értéke között. E megközelítés szerint a bevételt az alábbi két módszer valamelyikével alakítjuk át értékké. Ezek közvetlen tőkésítés és a hozam tőkésítése. KŐZVETLEN Tőkésítés A jelen érlékbecslésben alkalmazott közvetlen tőkésítés esetében egy év várható bevételét alakítjuk át értékké úgy, hogy elosztjuk a becsült bevételt egy megfelelő tényezővel. A kiválasztott ráta reprezentálja a bevétel és a piacon megfigyelt trendek közötti kapcsolatot. Éves nettó bevétel Hozamráta HOZAM TŐKÉSITÉSE A szóban forgó ingatlanfejlesztési és - hasznosítási projekt pénzügyi-gazdasági elemzésére a jövőbeni hozamokra épülő diszkontált cash flow (DCF) módszer adott lehetőséggel. A hozam alapú megközelítés a nemzetközi gyakorlatban elte~edt eljárás, mely arra az elvre épül, hogy a befektetőt elsősorban a beruházásból származó haszon, az abból várható hozam érdekli. A hozamok mérésére a nemzetközi gyakorlatnak megfelelően a cash flow, azaz nettó „pénzjövedelem mutatót használjuk. A cash flow a vállalkozás által létrehozott pénzáramlás, azaz a vállalkozás pénzjövedelme. Ennek megfelelően az értékeléshez általunk használt technika a diszkontált cash flow (DCF) módszer. A DCF módszer két lényeges eleme: • A jövőbeli hozamok előrejelzése • Az előre jelzett hozamokkal kapcsolatos kockázat meghatározása és az ennek megfelelő mértékű diszkontráta kiválasztása, majd diszkontálás, azaz a hozamok jelenérlékének kiszámítása A leírtak alapján a vállalkozás nettó hozama matematikai formulával kifejezve a következő: NJÉ" =" Cf, + Mé f;( (l + d)' (l +d)" Ahol: NJÉ nettó jelenérték Cft előre jelzett cash flow al. évben n az előrejelzés éveinek száma d diszkont-százalék értéke Mé az előrejelzés végén (n+1. év végén) számított maradványérték A DCF módszerrel kapcsolatos legfontosabb fogalmak a következők: Érlékbecslési ismeretek 3. Műemléki Ingatlanok Értékelése A cash flow kimutatás: Pénzeszközök áramlása! kimutatás a beruházási projekt pénzügyi helyzetéről. Azt mutatja, hogy a pénzeszközök megfelelő mennyiségben képződnek-e és megfelelő időben állnak-e rendelkezésre. Ellenkező esetben a beruházási döntéseknél meg kell fontolni a tervezett beruházás egyéb lehetséges alternatíváinak a vizsgálatát, esetleg a beruházás megvalósításának elvetését. Jelenérték-számítás: Az előre jelzett cash flow-t egy megfelelően kiválasztott leszámítolásai rátával diszkontáljuk, hogy megludjuk, a jövőben várható hozamok milyen értéket képviselnek a jelenben. Az előrejelzés időhorizontja: A beruházások pénzügyi megvalósulásának elemzésénél általában 10-15 évre készítünk részletes előrejelzést a beruházással létrehozni kívánt vállalkozás pénzügyi helyzetéről. Jelen esetben 14 év volt a tervezés időtávja, tekintettel a kivitelezési munkák várható 3 éves elhúzódására. Az időtartam meghatározásánál a beruházás jellegétől függő időtartamot vettünk figyelembe. Maradványérlék. A fenti időtávú előrejelzést kővető évekre azt feltételezzük, hogy a prognózis utolsó évének eredménye változatlan értéken a végtelenségig folytatódik. A nettó pénzjövedelmek eme végtelen sorának a megfelelő leszámítolási rátával történő diszkontálásával lehet kiszámítani a maradványértéket. Ez esetben az utolsó év korrigált nettó pénz jövedelmét tőkésítve határoztuk meg a projekt maradványértékét. Számításainkat jelen értéken végezzük el, oly módon, hogy feltételeztük, az infláció mértéke a költségekben és a bevételekben azonos mértékben lesz jelen. A nettó jelenérték (NPV, NJÉ) a várható jövőbeni hozamok mai abszolút nagyságáról ad felvilágosítást, tartalmát tekintve a befektetett tőke és a várható hozamok különbségének az összege, azonos időpontra át számított pénzértékben kifejezve. A belső megtérülési ráta (IRR), amely érték megmutatja, hogy adott költség és bevételi struktúra mellett mekkora a fejlesztés (hasznosítás) valós hozama, vagyis a befektetés kamata. A DCF elemzéssel egyrészt arra kerestünk választ, hogy a befektetői hozamelvárások teljesülnek-e, illetve azok teljesülése esetén mennyi az ingatlan értéke, amelyet egy befektető még hajlandó kifizetni.
• Költségalapú értékelés: A DRCV módszer lényege az, hogy speciális jellegű ingatlanok esetében, amikor ingatlanpiaci forgalom hiányában, azok speciális volta miatt összehasonlító adatok nem, vagy csak korlátozottan beszerezhetők, az ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál az ingatlan értékét annak egyes összetevői értékeinek összegzésével határozza meg. Pontosítva, az ingatlan értéke a telek összehasonlító piaci adatok elemzésével meghatározott értékének és a felépítmények avulással jelen esetben csak fizikai) csökkentett újraelőállítási értékének összegével határozható meg. Speciális jellegű ingatlanok vonzatában ez a módszer megfelelő biztonsággal alkalmazható, de fokozott körültekintést, ingatlanpiaci, és beruházási ismereteket igényel. Költség alapú értékelésnél (Depreciated Replacement Cost Value) az ingatlanérték a következő képlet, illetve algoritmus szerint kerül meghatározásra: INGATLANÉRTÉK = (Újraelőállítási ÉRTÉK - AVULÁS) + TELEK FORGALMI ÉRTÉKE Az újraelőállítási érték Az újraelőállítási érték azzal az összes költséggel egyezik meg, amelyért egy funkciójában, teljesítőképességében és megjelenésében azonos eszköz az értékelt eszköz helyén működőképesen előállítható. (Alapterület) x (becsült építési költség) m2.re vetítve Az avulás számbavétele Az avulás meghatározása átlagos avultságjelző százalékszámmal, mely az épület tényleges értékváltozásának felel meg, azt tükrözi. Fejlesztési terület, üzlethelyiség, műhely, iroda, telephely
35 000 Ft - 200 000 Ft / darab
A megadott árak bruttóban értendők, 0% áfa tartalommal. A díjak nem tartalmazzák a tulajdoni lap és a helyszínrajz díját. Debrecen táblától 40 forint/km a kiszállás díja.
Napjainkban, az Európai Unióban és Magyarországon, alapvetően háromféle módszert használnak az ingatlanok piaci értékének meghatározásakor:
• A piaci összehasonlító értékadatok elemzésén alapuló értékelés: A piaci összehasonlító megközelítés módszerének lényege az, hogy a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyak összehasonlításra kerülnek az értékmeghatározás tárgyát képező ingatlannal. Az összehasonlítás körébe vont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti különbözőségek ismeretében kiigazításokkal kell tenni ilyen eltérésekre, mint pl. az értékesítés vagy ajánlat feltételei, az ingatlan fekvése, fizikai és gazdasági jellemzői, használati módja és az értéknek az ingatlantól független összetevői. Az igy kapott számítások eredményei kijelölik azt a tartományt, amelyben a vizsgált ingatlanérték majd elhelyezkedik.
• Hozamszámításon alapuló értékelés: Azoknak az ingatlanoknak értékelésére, melyek funkciójuk alapján bevételt termelnek vagy bevételtermelővé tehetők széles körben használják a hozamszámitáson alapuló megközelítés. Lényege, hogy az ingatlan várható tiszta bevételeiből vezetik le az ingatlanra, mint befektetési formára vonatkozó mutatót, a nettó jelenértéket (NPV, Net Present Value). Az ingatlanértékelés nettó jelenértéke - kíegye3nsúlyozott piaci körülmények között - az ingatlan piaci értékének a legjobb közelítése. A hozamszámításon alapuló megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy összefüggés van az ingatlan bevételtermelő képessége és értéke között. E megközelítés szerint a bevételt az alábbi két módszer valamelyikével alakítjuk át értékké. Ezek közvetlen tőkésítés és a hozam tőkésítése. KŐZVETLEN Tőkésítés A jelen érlékbecslésben alkalmazott közvetlen tőkésítés esetében egy év várható bevételét alakítjuk át értékké úgy, hogy elosztjuk a becsült bevételt egy megfelelő tényezővel. A kiválasztott ráta reprezentálja a bevétel és a piacon megfigyelt trendek közötti kapcsolatot. Éves nettó bevétel Hozamráta HOZAM TŐKÉSITÉSE A szóban forgó ingatlanfejlesztési és - hasznosítási projekt pénzügyi-gazdasági elemzésére a jövőbeni hozamokra épülő diszkontált cash flow (DCF) módszer adott lehetőséggel. A hozam alapú megközelítés a nemzetközi gyakorlatban elte~edt eljárás, mely arra az elvre épül, hogy a befektetőt elsősorban a beruházásból származó haszon, az abból várható hozam érdekli. A hozamok mérésére a nemzetközi gyakorlatnak megfelelően a cash flow, azaz nettó „pénzjövedelem mutatót használjuk. A cash flow a vállalkozás által létrehozott pénzáramlás, azaz a vállalkozás pénzjövedelme. Ennek megfelelően az értékeléshez általunk használt technika a diszkontált cash flow (DCF) módszer. A DCF módszer két lényeges eleme: • A jövőbeli hozamok előrejelzése • Az előre jelzett hozamokkal kapcsolatos kockázat meghatározása és az ennek megfelelő mértékű diszkontráta kiválasztása, majd diszkontálás, azaz a hozamok jelenérlékének kiszámítása A leírtak alapján a vállalkozás nettó hozama matematikai formulával kifejezve a következő: NJÉ" =" Cf, + Mé f;( (l + d)' (l +d)" Ahol: NJÉ nettó jelenérték Cft előre jelzett cash flow al. évben n az előrejelzés éveinek száma d diszkont-százalék értéke Mé az előrejelzés végén (n+1. év végén) számított maradványérték A DCF módszerrel kapcsolatos legfontosabb fogalmak a következők: Érlékbecslési ismeretek 3. Műemléki Ingatlanok Értékelése A cash flow kimutatás: Pénzeszközök áramlása! kimutatás a beruházási projekt pénzügyi helyzetéről. Azt mutatja, hogy a pénzeszközök megfelelő mennyiségben képződnek-e és megfelelő időben állnak-e rendelkezésre. Ellenkező esetben a beruházási döntéseknél meg kell fontolni a tervezett beruházás egyéb lehetséges alternatíváinak a vizsgálatát, esetleg a beruházás megvalósításának elvetését. Jelenérték-számítás: Az előre jelzett cash flow-t egy megfelelően kiválasztott leszámítolásai rátával diszkontáljuk, hogy megludjuk, a jövőben várható hozamok milyen értéket képviselnek a jelenben. Az előrejelzés időhorizontja: A beruházások pénzügyi megvalósulásának elemzésénél általában 10-15 évre készítünk részletes előrejelzést a beruházással létrehozni kívánt vállalkozás pénzügyi helyzetéről. Jelen esetben 14 év volt a tervezés időtávja, tekintettel a kivitelezési munkák várható 3 éves elhúzódására. Az időtartam meghatározásánál a beruházás jellegétől függő időtartamot vettünk figyelembe. Maradványérlék. A fenti időtávú előrejelzést kővető évekre azt feltételezzük, hogy a prognózis utolsó évének eredménye változatlan értéken a végtelenségig folytatódik. A nettó pénzjövedelmek eme végtelen sorának a megfelelő leszámítolási rátával történő diszkontálásával lehet kiszámítani a maradványértéket. Ez esetben az utolsó év korrigált nettó pénz jövedelmét tőkésítve határoztuk meg a projekt maradványértékét. Számításainkat jelen értéken végezzük el, oly módon, hogy feltételeztük, az infláció mértéke a költségekben és a bevételekben azonos mértékben lesz jelen. A nettó jelenérték (NPV, NJÉ) a várható jövőbeni hozamok mai abszolút nagyságáról ad felvilágosítást, tartalmát tekintve a befektetett tőke és a várható hozamok különbségének az összege, azonos időpontra át számított pénzértékben kifejezve. A belső megtérülési ráta (IRR), amely érték megmutatja, hogy adott költség és bevételi struktúra mellett mekkora a fejlesztés (hasznosítás) valós hozama, vagyis a befektetés kamata. A DCF elemzéssel egyrészt arra kerestünk választ, hogy a befektetői hozamelvárások teljesülnek-e, illetve azok teljesülése esetén mennyi az ingatlan értéke, amelyet egy befektető még hajlandó kifizetni.
• Költségalapú értékelés: A DRCV módszer lényege az, hogy speciális jellegű ingatlanok esetében, amikor ingatlanpiaci forgalom hiányában, azok speciális volta miatt összehasonlító adatok nem, vagy csak korlátozottan beszerezhetők, az ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál az ingatlan értékét annak egyes összetevői értékeinek összegzésével határozza meg. Pontosítva, az ingatlan értéke a telek összehasonlító piaci adatok elemzésével meghatározott értékének és a felépítmények avulással jelen esetben csak fizikai) csökkentett újraelőállítási értékének összegével határozható meg. Speciális jellegű ingatlanok vonzatában ez a módszer megfelelő biztonsággal alkalmazható, de fokozott körültekintést, ingatlanpiaci, és beruházási ismereteket igényel. Költség alapú értékelésnél (Depreciated Replacement Cost Value) az ingatlanérték a következő képlet, illetve algoritmus szerint kerül meghatározásra: INGATLANÉRTÉK = (Újraelőállítási ÉRTÉK - AVULÁS) + TELEK FORGALMI ÉRTÉKE Az újraelőállítási érték Az újraelőállítási érték azzal az összes költséggel egyezik meg, amelyért egy funkciójában, teljesítőképességében és megjelenésében azonos eszköz az értékelt eszköz helyén működőképesen előállítható. (Alapterület) x (becsült építési költség) m2.re vetítve Az avulás számbavétele Az avulás meghatározása átlagos avultságjelző százalékszámmal, mely az épület tényleges értékváltozásának felel meg, azt tükrözi. Lakó- és üdülőövezeti telek kiszállás nélkül és kiszálással
15 000 Ft - 20 000 Ft / darab
A megadott árak bruttóban értendők, 0% áfa tartalommal. A díjak nem tartalmazzák a tulajdoni lap és a helyszínrajz díját. Debrecen táblától 50 forint/km a kiszállás díja.
Napjainkban, az Európai Unióban és Magyarországon, alapvetően háromféle módszert használnak az ingatlanok piaci értékének meghatározásakor:
• A piaci összehasonlító értékadatok elemzésén alapuló értékelés: A piaci összehasonlító megközelítés módszerének lényege az, hogy a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyak összehasonlításra kerülnek az értékmeghatározás tárgyát képező ingatlannal. Az összehasonlítás körébe vont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti különbözőségek ismeretében kiigazításokkal kell tenni ilyen eltérésekre, mint pl. az értékesítés vagy ajánlat feltételei, az ingatlan fekvése, fizikai és gazdasági jellemzői, használati módja és az értéknek az ingatlantól független összetevői. Az igy kapott számítások eredményei kijelölik azt a tartományt, amelyben a vizsgált ingatlanérték majd elhelyezkedik.
• Hozamszámításon alapuló értékelés: Azoknak az ingatlanoknak értékelésére, melyek funkciójuk alapján bevételt termelnek vagy bevételtermelővé tehetők széles körben használják a hozamszámitáson alapuló megközelítés. Lényege, hogy az ingatlan várható tiszta bevételeiből vezetik le az ingatlanra, mint befektetési formára vonatkozó mutatót, a nettó jelenértéket (NPV, Net Present Value). Az ingatlanértékelés nettó jelenértéke - kíegye3nsúlyozott piaci körülmények között - az ingatlan piaci értékének a legjobb közelítése. A hozamszámításon alapuló megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy összefüggés van az ingatlan bevételtermelő képessége és értéke között. E megközelítés szerint a bevételt az alábbi két módszer valamelyikével alakítjuk át értékké. Ezek közvetlen tőkésítés és a hozam tőkésítése. KŐZVETLEN Tőkésítés A jelen érlékbecslésben alkalmazott közvetlen tőkésítés esetében egy év várható bevételét alakítjuk át értékké úgy, hogy elosztjuk a becsült bevételt egy megfelelő tényezővel. A kiválasztott ráta reprezentálja a bevétel és a piacon megfigyelt trendek közötti kapcsolatot. Éves nettó bevétel Hozamráta HOZAM TŐKÉSITÉSE A szóban forgó ingatlanfejlesztési és - hasznosítási projekt pénzügyi-gazdasági elemzésére a jövőbeni hozamokra épülő diszkontált cash flow (DCF) módszer adott lehetőséggel. A hozam alapú megközelítés a nemzetközi gyakorlatban elte~edt eljárás, mely arra az elvre épül, hogy a befektetőt elsősorban a beruházásból származó haszon, az abból várható hozam érdekli. A hozamok mérésére a nemzetközi gyakorlatnak megfelelően a cash flow, azaz nettó „pénzjövedelem mutatót használjuk. A cash flow a vállalkozás által létrehozott pénzáramlás, azaz a vállalkozás pénzjövedelme. Ennek megfelelően az értékeléshez általunk használt technika a diszkontált cash flow (DCF) módszer. A DCF módszer két lényeges eleme: • A jövőbeli hozamok előrejelzése • Az előre jelzett hozamokkal kapcsolatos kockázat meghatározása és az ennek megfelelő mértékű diszkontráta kiválasztása, majd diszkontálás, azaz a hozamok jelenérlékének kiszámítása A leírtak alapján a vállalkozás nettó hozama matematikai formulával kifejezve a következő: NJÉ" =" Cf, + Mé f;( (l + d)' (l +d)" Ahol: NJÉ nettó jelenérték Cft előre jelzett cash flow al. évben n az előrejelzés éveinek száma d diszkont-százalék értéke Mé az előrejelzés végén (n+1. év végén) számított maradványérték A DCF módszerrel kapcsolatos legfontosabb fogalmak a következők: Érlékbecslési ismeretek 3. Műemléki Ingatlanok Értékelése A cash flow kimutatás: Pénzeszközök áramlása! kimutatás a beruházási projekt pénzügyi helyzetéről. Azt mutatja, hogy a pénzeszközök megfelelő mennyiségben képződnek-e és megfelelő időben állnak-e rendelkezésre. Ellenkező esetben a beruházási döntéseknél meg kell fontolni a tervezett beruházás egyéb lehetséges alternatíváinak a vizsgálatát, esetleg a beruházás megvalósításának elvetését. Jelenérték-számítás: Az előre jelzett cash flow-t egy megfelelően kiválasztott leszámítolásai rátával diszkontáljuk, hogy megludjuk, a jövőben várható hozamok milyen értéket képviselnek a jelenben. Az előrejelzés időhorizontja: A beruházások pénzügyi megvalósulásának elemzésénél általában 10-15 évre készítünk részletes előrejelzést a beruházással létrehozni kívánt vállalkozás pénzügyi helyzetéről. Jelen esetben 14 év volt a tervezés időtávja, tekintettel a kivitelezési munkák várható 3 éves elhúzódására. Az időtartam meghatározásánál a beruházás jellegétől függő időtartamot vettünk figyelembe. Maradványérlék. A fenti időtávú előrejelzést kővető évekre azt feltételezzük, hogy a prognózis utolsó évének eredménye változatlan értéken a végtelenségig folytatódik. A nettó pénzjövedelmek eme végtelen sorának a megfelelő leszámítolási rátával történő diszkontálásával lehet kiszámítani a maradványértéket. Ez esetben az utolsó év korrigált nettó pénz jövedelmét tőkésítve határoztuk meg a projekt maradványértékét. Számításainkat jelen értéken végezzük el, oly módon, hogy feltételeztük, az infláció mértéke a költségekben és a bevételekben azonos mértékben lesz jelen. A nettó jelenérték (NPV, NJÉ) a várható jövőbeni hozamok mai abszolút nagyságáról ad felvilágosítást, tartalmát tekintve a befektetett tőke és a várható hozamok különbségének az összege, azonos időpontra át számított pénzértékben kifejezve. A belső megtérülési ráta (IRR), amely érték megmutatja, hogy adott költség és bevételi struktúra mellett mekkora a fejlesztés (hasznosítás) valós hozama, vagyis a befektetés kamata. A DCF elemzéssel egyrészt arra kerestünk választ, hogy a befektetői hozamelvárások teljesülnek-e, illetve azok teljesülése esetén mennyi az ingatlan értéke, amelyet egy befektető még hajlandó kifizetni.
• Költségalapú értékelés: A DRCV módszer lényege az, hogy speciális jellegű ingatlanok esetében, amikor ingatlanpiaci forgalom hiányában, azok speciális volta miatt összehasonlító adatok nem, vagy csak korlátozottan beszerezhetők, az ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál az ingatlan értékét annak egyes összetevői értékeinek összegzésével határozza meg. Pontosítva, az ingatlan értéke a telek összehasonlító piaci adatok elemzésével meghatározott értékének és a felépítmények avulással jelen esetben csak fizikai) csökkentett újraelőállítási értékének összegével határozható meg. Speciális jellegű ingatlanok vonzatában ez a módszer megfelelő biztonsággal alkalmazható, de fokozott körültekintést, ingatlanpiaci, és beruházási ismereteket igényel. Költség alapú értékelésnél (Depreciated Replacement Cost Value) az ingatlanérték a következő képlet, illetve algoritmus szerint kerül meghatározásra: INGATLANÉRTÉK = (Újraelőállítási ÉRTÉK - AVULÁS) + TELEK FORGALMI ÉRTÉKE Az újraelőállítási érték Az újraelőállítási érték azzal az összes költséggel egyezik meg, amelyért egy funkciójában, teljesítőképességében és megjelenésében azonos eszköz az értékelt eszköz helyén működőképesen előállítható. (Alapterület) x (becsült építési költség) m2.re vetítve Az avulás számbavétele Az avulás meghatározása átlagos avultságjelző százalékszámmal, mely az épület tényleges értékváltozásának felel meg, azt tükrözi. Pontos árakhoz kérj tőlem ajánlatot!
Értékeléseim
Tartozz Te is az értékelőim közé! Most kérj tőlem ajánlatot.