A telekalakítás olyan folyamat, amely során egy vagy több földterület jogi státusza megváltozik. Ez magában foglalhatja a telekhatárok átrajzolását, új telekek létrehozását egy nagyobb terület felosztásával, vagy meglévő telekek egyesítését. A cél gyakran az ingatlanpiaci érték növelése, az építési előírásoknak való megfelelés, vagy a földhasználat optimalizálása.

A földmérő terepi felmérést követően elkészíti a telekalakítási szabályoknak megfelelő dokumentációt (változási vázrajzot), majd meghatalmazással képviselheti az ügyfelet a hivatalokkal szemben. A telekalakítás eljárását a járási hivatal végzi (másodfokon a kormányhivatal). A járási hivatal (földhivatal) szakhatósági állásfoglalást kér (ezt előzetesen az ügyfél is indítványozhatja), majd elbírálja a kérvényt, és amennyiben engedélyezi a telekalakítást, akkor az átvezetésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba.

🧑‍🔧 JÓTUDNI: A telekalakítás magába foglalja a telekegyesítést, telekmegosztást, és a telekhatár-rendezést.

Gyakori az árazásban, hogy bizonyos épületszám felett a további épületek “olcsóbban” kerülnek beszámításra az árba. Pl. 25 érintett ingatlan esetén 350 000 Ft alapdíj mellett a 25. Ingatlantól minden ingatlan +10 000 Ft-ot jelent, vagy 10 ha terület felett minden további 10 ha 10%-kal növeli az árat.

💡 TIPP: Az ár eltérő üres telek és beépített lakótelek esetén: utóbbi drágább. Az ipari telkekre vonatkozó árak a legtöbbször magasabbak: akár 25-30%-kal is, ami kb. 50,000 Ft-ot jelent.

A telekalakítási eljárásba tartozik a telekfelosztás, telekösszevonás, valamint a telekhatár-rendezés is. Az eljárási díjak a művelettől függően vagy a kiindulási helyrajzi számok számától, vagy a kialakuló területek számától fog függeni.

1. Adatszolgáltatási díj

Forrás: 4. A közigazgatási egységek és a földrészletek határvonalával kapcsolatos, továbbá a földrészleteken belüli földmérési tevékenységhez szükséges adatok - 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet az ingatlan-nyilvántartási, a telekalakítási, a földmérési és térképészeti tevékenységgel kapcsolatos eljárások, továbbá az ingatlan-nyilvántartásból és az állami alapadatbázisokból történő adatszolgáltatások igazgatási szolgáltatási díjairól

❗FONTOS: Az adatszolgáltatás díjának számítása esetén a változás előtti földrészek számával kell kalkulálni.

2. Földhivatali ellenőrzés és záradékolás díja

Forrás: 12. § (1) Földrészlet határvonalának változásával kapcsolatos változási vázrajz vizsgálatának igazgatási szolgáltatási díja - 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet az ingatlan-nyilvántartási, a telekalakítási, a földmérési és térképészeti tevékenységgel kapcsolatos eljárások, továbbá az ingatlan-nyilvántartásból és az állami alapadatbázisokból történő adatszolgáltatások igazgatási szolgáltatási díjairól

❗FONTOS: A változási vázrajz vizsgálati díjának számítása esetén a változás utáni földrészek számával kell kalkulálni.

🧑‍🔧 JÓ TUDNI: Felmerülhet további szakhatósági díj, ami földrészenként 5,000 Ft-ba kerül.

3. Telekalakítási engedélyre vonatkozó kérelem illetéke

A telekalakítási eljárás megindítása kapcsán fizetendő díjak számítási alapja az ingatlanok számának tekintetében:

• Telekegyesítés, telekhatár-rendezés esetén a változás előtti ingatlanszám
• Telekfelosztás, telekcsoport-újraosztás esetén a változás utáni ingatlanszám lesz a mérvadó.
  Forrás: https://www.foldhivatal.hu/content/view/148/154/

4. Ingatlan-nyilvántartásba történő hivatalos bejegyzés díja

❗FONTOS: Az ingatlan-nyilvántartási kérelem díjának számítása esetén a változás utáni földrészek számával kell kalkulálni.

A telekalakításra számos okból kerülhet sor:

• Építkezés: Az építési terv megvalósításához szükséges a telek méretének és formájának megfelelő meghatározása.
• Ingatlanfejlesztés: Nagyobb projektek, mint lakóparkok vagy kereskedelmi központok építése esetén a területet gyakran kell újra strukturálni.
• Jogi megfelelés: Helyi tervezési előírások vagy építési szabályok változása esetén szükséges lehet a telekalakítás.
• Értéknövelés: A telekhatárok optimalizálásával növelhető az ingatlan piaci értéke.

A telekalakítási eljárás szükségessége többféle helyzetben merülhet fel, amelyek között szerepelnek a következők:

• Telekfelosztás: Amikor egy telket két vagy több részre osztanak fel. A megosztás után az új területek önálló telkekként, saját helyrajzi számmal lesznek megjelölve.
• Telekegyesítés: Két vagy több, egymással szomszédos telket egyesít, és ezek ettől kezdve az ingatlan-nyilvántartásban egy helyrajzi számmal szerepelnek. Ez a folyamat fordítottja a telekfelosztásnak.
• Telekhatár-rendezés: Két vagy több szomszédos telek közös határának módosítása, úgy, hogy a helyrajzi számok változatlanok maradnak, de a telkek határa megváltozik.
• Telekcsoport újraosztás: Több, egymás melletti telkek összevonása, majd újra felosztása más méretű, illetve alakú telekké alakítása. Azaz az egymással eleve szomszédos földrészletek határszakaszainak módosítása. Ilyen lehet például három telek újraosztása kétfelé vagy épp fordítva.

🧑‍🔧 JÓ TUDNI: Ezen esetek mellett a telekalakításra akkor is szükség lehet, ha a meglévő telek szabályossá tétele, vagy új, szabályos telkek kialakítása a cél. A telekalakítási eljárás során figyelembe kell venni az építésügyi előírásokat, például a beépítettséget, zöldfelületet, és a telek minimális méreteit is.

• Kisajátítás: A kisajátítás a telekalakítás egy speciális esete, amit csakis a Magyar Állam vagy települési önkormányzat nevében eljáró tulajdonosi jogokat gyakorló szerv kezdeményezhet. A kisajátítási eljárás keretében az ingatlan tulajdonjoga kivételesen, közérdekből, azonnali, feltétlen és teljes kártalanítás mellett kisajátítás útján is megszerezhető.

1. Önkormányzati hozzájárulás beszerzése: Először a helyi önkormányzattól vagy az építésügyi hatóságtól kell engedélyt kérni a telekalakításhoz. Ehhez be kell mutatni a tervezett változtatásokat.
2. Földmérő megbízása: Egy okleveles földmérő bevonása szükséges, aki elkészíti a változási vázrajzot és a telekalakítási munkarészeket.

1. Kérelem benyújtása: A tulajdonosnak kérelmet kell benyújtania a területileg illetékes földhivatalhoz a telekalakítás engedélyezése iránt.
2. Szakhatósági állásfoglalások: 2022. december 21-ig a telekalakítási kérelmeket az önkormányzat településrendezési szempontból is vizsgálta. Ezt a szakhatósági közreműködést megszüntették.
3. Földhivatali eljárás: A földhivatal elbírálja a kérelmet, és amennyiben minden rendben van, engedélyezi a telekalakítást.
4. Ingatlan-nyilvántartási átvezetés: A jogerős telekalakítási határozat alapján a földhivatal átvezeti a változásokat az ingatlan-nyilvántartási térképen és a tulajdoni lapon.

Standard eljárás keretében a következő lépésekre számíthatunk egy telekalakítási folyamat során:
A telekalakítási eljárás megindításához a földhivatalnak szüksége lesz a változási vázrajzra, a telekalakítási engedélyre és egy ügyvéd által ellenjegyzett szerződésre

🧑‍🔧 JÓ TUDNI: Ügyvédre és szerződésre csak akkor van szükség, ha a telekalakítással érintett földrészeket több tulajdonos birtokolja, vagy megváltozik a telekalakítással a tulajdonosi összetétel. Ennek díja kb. bruttó 55 000-80 000 Ft.

Ebből a változási vázrajz elkészítése a földmérő feladata - ő erre fog árajánlatot adni.

• A jelenlegi állapotról szóló vázrajz megismerése után felméri a kívánt állapotot, majd beadja vizsgálatra a földhivatalhoz, amit záradékolással hagynak jóvá.
• Ezt követően telekalakítási kérelmet kell benyújtani ismét a földhivatalhoz - csatolva a már kézhez kapott záradékolt vázrajzot.
• A földhivatal egyeztet az önkormányzattal, hogy a helyi építésügyi szabályzatnak megfelelőséget megerősítsék.
• Az önkormányzati szakhatósági engedély megérkezése után a földhivatal kiadja a telekalakítási engedélyt, határozat formájában.

🧑‍🔧 JÓ TUDNI: Más hatóságokkal is szükséges lehet egyeztetésre - pl. természetvédelmi terület, erdős terület esetén. Ezeket a szakhatósági véleményeket előre is meg lehet kérni, így nem kell várni a hivatalok közötti egyeztetésre.
❗FONTOS: A földhivatali határozat érvényességi ideje 1 év.

• Ezt követően készül el a szerződés - ügyvéd közreműködésével, amit minden érintett tulajdonosnak - és ha van, haszonélvezőnek is - alá kell írnia, a vázrajzokkal együtt. Erre csak akkor van szükség, ha a telekalakítás több tulajdonos által birtokolt ingatlan(oka)t érint.
• A szerződéssel együtt a dokumentáció ismét benyújtásra kerül a földhivatalhoz végleges átvezetésre.
• A bejegyzés megtörténtéről határozat születik.

A teljes dokumentáció egy általános telekalakítási eljárás keretében:

• Változási vázrajz
• Telekalakítási engedély (önkormányzat és egyéb szakhatóságok engedélye)
• Ügyvéd által készített és ellenjegyzett szerződés - több érintett tulajdonos esetén
• Ingatlan-nyilvántartási kérelem

🧑‍🔧 JÓ TUDNI: Míg egy épületfeltüntetési eljárás teljes folyamatát képes végigvinni akár egyetlen földmérő is, a telekalakítási eljárásban jellemzően több tulajdonos érintett, és ezért egy földmérő és egy ügyvéd segítségére is szükségünk lesz, mivel a megváltozott viszonyokat magánokiratban (szerződéssel) kell rendezni!

• A telekalakítás költségei között szerepelnek a földmérő díja, az illetékek és a földhivatali eljárási díjak.
• Telekalakítás után új építmény építésére csak az átvezetést követően kerülhet sor.
• Speciális esetek, mint a használati megosztás vagy szolgalmi jog bejegyzése, további eljárási lépéseket igényelhetnek.
• 2023 július 1-től a telekalakítási eljárásákot az új településrendezési szabályok szerint kell lefolytatni.

• Alapos előkészítés: Gyűjts össze minden szükséges dokumentumot és információt a folyamat megkezdése előtt.
• Professzionális segítség: Bízz meg megbízható szakértőket a tervezési és jogi folyamatokban. Egyeztess földmérővel és ügyvéddel is, ha szükséges!
• Tájékozódás a helyi szabályokról: Ismerd meg a helyi építési és területrendezési előírásokat, hogy biztosítsd a tervek megfelelőségét.
• Kommunikáció: Tartsd a kapcsolatot az érintett hatóságokkal és szomszédokkal a folyamat során, hogy elkerüld a későbbi vitákat vagy félreértéseket.

A telekalakítás bonyolult folyamat, amely jelentős hatással lehet egy ingatlan hasznosíthatóságára és értékére. Megfelelő tervezéssel és földmérő bevonásával ez a folyamat zökkenőmentesen és hatékonyan valósítható meg.
Keress profi földmérőt a JóSzakin! Add meg neved, városod, email címed és telefonszámod, és használd ki, hogy a földmérők maguk jelentkeznek, konkrét árajánlatokkal nálad! Tedd könnyűvé az életed, indíts ajánlatkérést most >>

Mi a telekalakítás és miért van rá szükség?

A telekalakítás a földterületek jogilag szabályozott átszervezése, ami magában foglalhatja a telek méretének, határának, vagy akár funkciójának megváltoztatását. Szükség lehet rá építkezési célokra, ingatlanfejlesztésre, vagy a hatékonyabb földhasználat érdekében.

Milyen jogi előírásokat kell betartani telekalakításkor?

A telekalakítás során be kell tartani a helyi építési és területrendezési előírásokat, amelyek meghatározhatják a telek minimális méretét, az építkezésre fordítható terület arányát, valamint az infrastruktúra (út, víz, csatorna) követelményeit.

Milyen dokumentumok szükségesek a telekalakításhoz?

Szükség van egy hatósági engedélyre, amihez általában szükséges egy telekalakítási terv, amit jogosult tervező készít, és a tulajdoni lap másolata. Ezen kívül előfordulhat, hogy más dokumentumokat is be kell nyújtani, mint például környezetvédelmi tanulmányok vagy más hatósági hozzájárulások.

Mennyi ideig tart a telekalakítási folyamat?

A telekalakítás időtartama változó, függ az érintett hatóságoktól, a benyújtott dokumentáció teljességétől és a telekalakítási terv bonyolultságától. Általában néhány hónaptól egy évig is eltarthat.

Mennyibe kerül a telekalakítás?

A költségek széles skálán mozoghatnak a tervezési díjaktól kezdve a hatósági illetékekig, valamint az esetleges szükséges földmérési és jogi költségekig. A teljes költségvetés előzetes kiszámítása ajánlott a folyamat megkezdése előtt.

Ki végezheti el a telekalakítást?

A telekalakítást jogosult tervezőnek kell elvégeznie, aki rendelkezik a szükséges végzettséggel és engedélyekkel. A tervet a helyi építésügyi hatóság hagyja jóvá.

Mit kell tenni, ha a szomszédok ellenzik a telekalakítást?

Ha a szomszédok ellenzik a telekalakítást, ajánlott velük konzultálni és megpróbálni megegyezésre jutni. Szükség esetén jogi tanácsadást is igénybe lehet venni, hogy a helyzetet a helyi építési előírások és jogszabályok figyelembevételével kezeljük.

Hogyan befolyásolhatja a telekalakítás a környezetet?

A telekalakításnak lehetnek környezeti hatásai, például a természetes élőhelyek megzavarása vagy a vízelvezetési rendszerek megváltoztatása. Ezért fontos, hogy a tervezés során figyelembe vegyék a fenntarthatósági szempontokat és szükség esetén környezetvédelmi engedélyeket szerezzenek be.

Más, kapcsolódó tevékenységek árai is érdekelnének részletesen? Akkor kattints az alábbi linkek egyikére:

• Telekhatár kitűzés árak
• Telekfelmérés árak
• Telekalakítás árak
• Használati megosztás árak
• Épületfeltüntetés árak
• Felmérési terv készítés árak