Társasházkezelő, közös képviselő szakemberek a közeledben

A társasházkezelés a társasház közös ügyeinek szervezett, felelős ellátása: a közös költség beszedése, a számlák és a könyvelés kezelése, a karbantartás megszervezése és a közgyűlések előkészítése. A jó társasházkezelés a lakók helyett intézi a mindennapi adminisztrációt és a műszaki ügyeket, így a ház rendben és átláthatóan működik. Ezt a feladatot a közös képviselő vagy egy erre szakosodott cég végzi, írásos megbízás alapján.

Mi a társasházkezelés, és mit csinál a közös képviselő?

A társasház a benne lévő önálló lakások (albetétek) tulajdonosainak közössége, a közös tulajdonú részekkel – lépcsőházzal, lifttel, tetővel, kerttel – együtt. Ezek fenntartása, finanszírozása és jogszerű működtetése közös feladat, amit a tulajdonosok egy megbízottra, a közös képviselőre bíznak. A képviselő a társasházi törvény és az alapító okirat keretei között jár el, a közgyűlés döntéseit végrehajtva.

A közös képviselő három nagy területet fog össze. A pénzügyek oldalán beszedi a közös költséget, kifizeti a számlákat, vezeti a könyvelést és elkészíti az éves elszámolást. A műszaki oldalon megszervezi a karbantartást, kezeli a hibabejelentéseket és árajánlatokat kér a felújításokra. A jogi és adminisztratív oldalon előkészíti a közgyűlést, kezeli a szerződéseket, és képviseli a házat a szolgáltatók és a hatóságok felé.

Mennyibe kerül a társasházkezelés?

A társasházkezelés díját szinte mindig az albetétek számához kötik, mert a munka mennyisége is ettől függ. A Jószakihoz beérkezett, valós árajánlataink alapján a havi díj a legtöbb háznál 2 000 és 3 800 Ft/albetét között alakul (medián 3 500 Ft/albetét, n=5 beadott ajánlat). A teljes épületre számolt havi átalány a kisebb házaknál indul, és a nagy, sok albetétes társasházaknál emelkedik érdemben.

A konkrét ár három dologtól függ a leginkább: hány albetét van, milyen a ház műszaki állapota, és hol húzódik a feladatok határa. Egy frissen felújított, kis ház olcsóbb a fenti sávnál, egy sok bejelentést és peres ügyet termelő nagy társasház a tetejét is elérheti. A közös képviselet díjáról külön, tételes bontást is összeállítottunk a beérkezett ajánlatokból.

Milyen társasházak keresnek kezelőt a Jószakin?

A képnél sokat segít megnézni, kik is kérnek valójában ajánlatot. Összesen 1 286 valós, hozzájáruláson alapuló ajánlatkérést elemeztünk a társasházkezelés szakmában. A legszembetűnőbb minta a méret: a kérések nagy része kis társasház, a lakásszám mediánja 9, és a házak több mint fele tíz lakás alatti. Ez eltér attól, amit a legtöbb cég honlapja sugall, ahol a nagy lakóparkok állnak a középpontban.

A kérések több mint kétharmada (71%) kifejezetten a közös képviseletre irányul, gyakran úgy, hogy a lakók épp megbízható, elérhető szakembert keresnek egy kisebb házhoz. Ezekben a kérésekben rendszeresen szerepel, hol található a ház és hány lakás van benne.

„4 lakásos társasház lakói szeretnének közös képviseletet."

„Közös képviselet Dunakeszin, egy 9 lakásos társasházban."

A kérések mintegy 14%-a műszaki hangsúlyú: karbantartás, felújítás szervezése vagy a ház műszaki rendbetétele a cél. Ezek a házak sokszor már a megbízáskor pontosan felsorolják, mire van szükségük. A nagyobb társasházaknál a napi műszaki és üzemeltetési ügyeket külön gondnok viszi, amiről a gondnokság oldalán írunk bővebben.

„28 lakásos társasház közös képviselete. Karbantartás szervezése, könyvelés."

Mit tartalmaz a teljes körű társasházkezelés?

A teljes körű kezelés azt jelenti, hogy a ház egyben, egy megbízottnál adja le az összes üzemeltetési és adminisztratív feladatot. A gyakorlatban a megbízás tartalma házanként eltér, de a következő elemek a leggyakoribbak a beérkező kérésekben.

Sok kis ház eleve egyszerre kéri a képviseletet és az üzemeltetést, mert nincs külön gondnokuk. A könyvelés külön tétel lehet, amiről a társasház könyvelésének díjánál írunk részletesen.

„18 lakásos társasház közös képviseletére kérnék árajánlatot, a teljes körű ügyvitelre. Alapító okirat van."

Mikor érdemes közös képviselőt váltani?

A beérkező kérések tizede (10%) kifejezetten váltás miatt indul: a régi képviselő lemondott, elérhetetlenné vált, vagy a lakók elégedetlenek lettek. A leggyakoribb kiváltó ok az átláthatatlan pénzügy, a válasz nélkül maradó bejelentés és a rendszertelen közgyűlés. Ilyenkor a döntést a közgyűlés hozza meg, egyszerű többséggel, és a váltás az éves elszámolás átadásával zárul le rendben.

„Három lakásos társasházhoz keressünk közös képviselőt. SzMSz-t szeretnénk alapítani, illetve karbantartatni a társasházat. Takarítás, fűnyírás, kerítés építése stb."

Új építésű házaknál más a helyzet: ott a megbízás a ház elindításáról szól, a bankszámlanyitástól a mérőórák átírásáig és a garanciális ügyek rendezéséig. Ebben a szakaszban a gyors, pontos adminisztráció a legfontosabb.

„Hatvani, új építésű, 7 lakásos társasházhoz lenne szükségem közös képviselőre. Általános érdekképviselethez, garanciális problémák rendezéséhez, stb."

Hogyan válasszon megbízható társasházkezelőt?

A megfelelő szakember kiválasztása néhány konkrét ponton múlik. Érdemes azt nézni, hogy a jelölt rendelkezik-e a ház méretéhez illő kapacitással, mert egy kis, néhány emeletes házat más tempó szolgál ki jól, mint egy több lépcsőházas, nagy épületet. A következő szempontok a gyakorlatban a legfontosabbak egy társasházkezelő szakembernél.

• Átlátható pénzügy: írásos, tételes elszámolás és elérhető bankszámla-kimutatás.
• Elérhetőség: kiszámítható fogadóóra és gyors reakció a hibabejelentésekre.
• Referenciák: hasonló méretű házaktól származó, ellenőrizhető vélemények.
• Világos megbízás: a szerződés pontosan rögzíti, mi tartozik a díjba és mi a külön tétel.

Ajánlatkéréskor adja meg a lakásszámot, a ház korát és állapotát, és azt, hogy milyen további feladatokat vállaljon a szakember: teljes körű kezelést vagy csak képviseletet szeretne. Minél pontosabb a leírás, annál összehasonlíthatóbb árajánlatokat kap. A társasházkezelés árának oldalán megnézheti, milyen tételekből áll össze egy tipikus ajánlat.

Gyakori kérdések a társasházkezelésről

Mennyibe kerül a közös képviselet egy kis társasházban?

A beadott ajánlataink alapján a havi díj jellemzően 2 000–3 800 Ft/albetét, egy 4–10 lakásos háznál ez a gyakorlatban nagyjából 25 000–45 000 Ft/hó teljes átalányt jelent. A pontos összeg a ház állapotától és a feladatok körétől függ.

Kötelező közös képviselő egy társasházban?

Igen, a társasházaknak a törvény szerint kell közös képviselő vagy intézőbizottság. Kis házaknál ezt elláthatja egy tulajdonos is, de a házak többsége megbízott képviselőt vagy céget keres a feladatra.

Hogyan lehet közös képviselőt váltani?

A váltásról a közgyűlés dönt, egyszerű többséggel. A régi képviselő köteles átadni a ház iratait és az éves elszámolást, az új képviselő pedig ettől kezdve intézi a ház ügyeit.

Mi a különbség a közös képviselő és a társasházkezelő között?

A közös képviselő a ház törvényes képviselője és döntés-végrehajtója. A társasházkezelő tágabb fogalom, amely a műszaki üzemeltetést és a házüzemeltetést is magában foglalja. A gyakorlatban kis házaknál a kettő egy megbízottnál van.

Mit tartalmaz a közös költség?

A közös költség a közös tulajdon fenntartását fedezi: a takarítást, a karbantartást, a biztosítást, a közös áramot és vizet, valamint a felújítási alapot. Mértékéről és felhasználásáról a közgyűlés dönt, a képviselő pedig elszámol vele.